Euríbor · media de agosto 2026
2,95%
Ha vuelto a rondar el 3 % tras la subida del BCE de junio. Cada 0,25 puntos mueven unos 25–30 € al mes en una hipoteca media a 25 años.
Comprobar el euríbor de hoy →道徳 Dōtoku · moral y ética · ser capaz de expresar la Vía
Dotoku Homes
道徳 · 道得
Inversión inmobiliaria con ética, por José Antonio Ramos
Inversor inmobiliario Asesor hipotecario acreditado LCCI Divulgador
Aprende a invertir en inmuebles conmigo
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años invirtiendo en inmuebles
desde 2007 -
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inmuebles en cartera
en alquiler hoy -
LCCI
acreditación como asesor
Ley 5/2019 de crédito inmobiliario -
León
de donde soy
1977
01 — Historia de origen
De León a una cartera de seis inmuebles
Nací en León en 1977. En 2007 compré mi primer inmueble, justo antes de que el mercado español se diera el golpe más grande de su historia reciente. Aprendí en el peor momento posible, que es también donde de verdad se aprende.
Desde entonces han pasado casi dos décadas de compras, ventas, reformas, inquilinos buenos y alguno regular, bancos que dijeron que sí y bancos que dijeron que no. Hoy mantengo una cartera de seis inmuebles en alquiler y trabajo como asesor hipotecario con acreditación LCCI, la certificación que la Ley 5/2019 exige para informar y asesorar sobre crédito inmobiliario en España.
En el camino vi demasiadas operaciones donde una de las dos partes salía perdiendo porque no tenía la información. Y decidí que ese no iba a ser mi negocio.
道得«Ser capaz de expresar la Vía». En el zen, dōtoku es decir la verdad con palabras. En un negocio inmobiliario, es exactamente lo mismo: poner los números sobre la mesa antes de que alguien firme.
De ahí el nombre. Dōtoku (道徳) significa en japonés «moral» o «ética»: el conjunto de reglas y valores para vivir bien en sociedad. Escrito como 道得, en el budismo zen adopta otro sentido: ser capaz de expresar la Vía, manifestar la verdad con palabras. Las dos lecturas describen cómo quiero hacer negocios: equilibrando moral y rentabilidad, con la verdad por delante, en compraventa y en alquiler.
Antes que nada somos personas, y como tales tenemos que respetarnos. Lo demás —el precio, la rentabilidad, el plazo— viene después.
02 — El mercado inmobiliario hoy
Los números de agosto de 2026
Esta sección la actualizo periódicamente. Cada dato lleva su fuente y su fecha: si no puedo citarlo, no lo publico.
Precio de la vivienda · INE, 1T 2026
+12,9%
Interanual. Obra nueva +9,1 %; segunda mano +13,5 %. No hay caída generalizada de precios: hay estabilización con mucha diferencia por zona.
Fuente: INE →Rentabilidad bruta del alquiler · julio 2026
8,0%
Media nacional según pisos.com: 1.482 €/mes de alquiler sobre una vivienda media de ~221.580 €. Ojo: es bruta. La neta real suele quedarse entre 2 y 3 puntos por debajo.
Fuente: pisos.com →Precio medio · mayo 2026
2.795 €/m²
Segunda mano. La obra nueva marca máximo histórico en 3.432 €/m². La brecha entre ambas es la mayor de la serie.
Fuente: estadística oficial →Previsiones para el cierre de 2026
Bankinter+7,0 %
CaixaBank Research+5,7 %
BBVA Research+5,3 %
Ninguna de las grandes casas de análisis prevé caídas generalizadas en 2026 ni 2027. Las correcciones que se ven hoy son locales: interior rural, mercados secundarios saturados y producto que necesita reforma profunda.
Actualizado: 27 de agosto de 2026 Los datos de mercado son informativos y no constituyen recomendación de inversión.
03 — Consejos básicos
Ocho cosas que me habría gustado saber en 2007
Ninguno es un atajo. Son las reglas que uso yo, escritas en el idioma en que se explican a un amigo.
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01
Se gana al comprar, no al vender
El margen de una operación se decide el día que firmas la compra. Si el precio de entrada es malo, ninguna reforma ni ningún inquilino lo arregla después.
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02
Calcula la rentabilidad neta, no la bruta
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacío, IRPF y gestión se comen entre 2 y 3 puntos. Un 8 % bruto puede quedarse en un 4,5 % real. Ese es tu número.
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03
Presupuesta los gastos de compra antes de buscar
Entre ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación se van del 8 % al 14 % del precio según la comunidad. Está todo en la calculadora de abajo.
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04
Ten un colchón de al menos 6 cuotas
El vacío entre inquilinos, una caldera rota o un impago no avisan. La liquidez es lo que separa un mal trimestre de una venta forzada.
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05
La ubicación no es la ciudad: es la calle
Dentro del mismo barrio hay portales que se alquilan en tres días y otros que tardan tres meses. Camina la zona a distintas horas antes de firmar.
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06
Lee la FEIN entera, dos veces
Diferencial, vinculaciones, comisión de amortización, índice de referencia. La diferencia entre dos ofertas «parecidas» puede ser de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
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07
El inquilino es tu socio, no tu enemigo
Selecciona bien, trata bien y responde rápido. Un buen inquilino que se queda cinco años vale más que cincuenta euros extra al mes con rotación constante.
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08
Si no puedes explicar la operación en un folio, no la entiendes
Precio, gastos, financiación, ingreso, gasto, rentabilidad y plan B. Si algo no cabe ahí, el problema no es el folio.
Del plano a la llave
Dos sitios donde se decide una inversión
La obra y la mesa. En una se ve lo que compras; en la otra, si los números aguantan. Yo estoy en las dos.
Obra, reforma y visita
Estructura, instalaciones, humedades, licencias. Lo que no se ve en las fotos del anuncio es exactamente lo que decide el presupuesto real de la operación.
Números, banco y contrato
Rentabilidad neta, FEIN, gastos por comunidad, cláusulas del arrendamiento. Aquí es donde una operación buena se distingue de una que solo lo parecía.
Ilustraciones propias. Cuando me pases fotos reales de tus inmuebles o de tu día a día, las cambio por ellas.
04 — Manifiesto
Inversión inmobiliaria
para el inversor del futuro
1. Un buen negocio inmobiliario es aquel del que las dos partes salen satisfechas. Si una gana porque la otra no sabía algo, no es un negocio: es un descuido aprovechado.
2. La verdad por delante. El estado real del inmueble, el gasto real, la rentabilidad real. Los números incómodos se dicen antes de firmar, no después.
3. Moral y rentabilidad no se oponen; se equilibran. La ética no es un coste del negocio: es lo que hace que el negocio dure veinte años.
4. El conocimiento no se guarda. Cuanta más gente sepa calcular una rentabilidad neta, mejor funciona el mercado para todos.
5. Antes que inversores, propietarios o inquilinos, somos personas. El respeto va primero y no es negociable.
6. Invertir en vivienda debería estar al alcance de cualquiera que quiera aprender. Ese es el propósito de esta web: que todos seamos capaces de invertir en inmuebles con conocimiento.
José Antonio Ramos · 道得 Dotoku Homes
05 — Herramientas
Calcula antes de firmar
Todo se calcula en tu navegador: no se envía ni se guarda ningún dato. Son estimaciones orientativas para que llegues informado a la mesa, no una oferta vinculante.
Calculadora hipotecaria
Cuota mensual, intereses totales y coste real del préstamo (sistema francés).
Cuota mensual
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Capital financiado—
Intereses totales—
Total devuelto al banco—
Coste por cada 100 € prestados—
Gastos de compra por comunidad autónoma
El ITP cambia mucho según dónde compres. Elige tu comunidad y mira el desembolso real.
Gastos de compra estimados
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Precio + gastos—
Ahorro necesario con 20 % de entrada—
Calculadora de préstamo personal
Para la reforma, el mobiliario o cualquier crédito al consumo. Sencilla y sin trampas.
Cuota mensual
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Comisión de apertura—
Intereses totales—
Coste total del crédito—
TAE aproximada—
Descarga · Excel
Hoja de cálculo de rentabilidad inmobiliaria
Rentabilidad bruta, neta, cash-flow mensual y retorno sobre el capital invertido. Rellenas ocho casillas y te da tus números. Compatible con Excel, Numbers y Google Sheets.
Descargar hoja de cálculo → Enlace externoEuríbor diario y media del mes
Comprueba el valor de hoy y la media mensual en curso, que es la que se usa para revisar las hipotecas variables.
Ver el euríbor de hoy →Normativa legal en materia de vivienda
Textos consolidados oficiales. Enlazo siempre a la fuente, nunca a un resumen de terceros.
Ley 29/1994Arrendamientos Urbanos (LAU)
Ley 12/2023Derecho a la vivienda
Ley 49/1960Propiedad Horizontal
Ley 5/2019Contratos de crédito inmobiliario (LCCI)
RDL 7/2015Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
RDL 1/1993Transmisiones Patrimoniales y AJD
CatastroSede electrónica
RegistroColegio de Registradores
Agencia TributariaSede electrónica
06 — Artículos
Lo que voy escribiendo
Divulgación sin humo: casos reales, números y errores propios. Los artículos se añaden
desde lib/manifest.js.
07 — Preguntas que puedes hacerme
Pregunta sin miedo
No hay preguntas tontas en inversión inmobiliaria: hay preguntas que nadie se atrevió a hacer y contratos que se firmaron igual. Estas son las que más me llegan.
Hazme la tuya →¿Con cuánto dinero puedo empezar a invertir en inmuebles?
Depende de la plaza, pero la regla práctica es: entrada del 20 % más entre un 10 y un 14 % de gastos. Sobre un piso de 100.000 € hablamos de unos 32.000 € de ahorro, más el colchón de seguridad. Si alguien te dice que se puede sin dinero, pregúntale quién asume el riesgo cuando algo sale mal.
¿Qué rentabilidad es «buena» hoy en España?
La media bruta nacional ronda el 8 % (pisos.com, julio 2026), pero lo que importa es la neta. Por debajo del 4 % neto la operación tiene que justificarse por otra vía (revalorización esperada, uso propio futuro, patrimonio). Por encima del 7 % neto, sospecha y revisa: normalmente hay un riesgo escondido en la zona, el estado o el inquilino.
¿Mejor piso para alquilar entero, por habitaciones o turístico?
Cada modelo es un negocio distinto con normativa, dedicación y riesgo distintos. El alquiler tradicional es el más pasivo y el más protegido legalmente; habitaciones y turístico dan más rentabilidad a cambio de gestión intensiva y de un marco normativo que está cambiando comunidad por comunidad. Elige según el tiempo que puedas dedicar, no según el porcentaje que has visto en un vídeo.
¿Fijo, variable o mixto en 2026?
Con el euríbor cerca del 3 % no hay respuesta universal. Depende de tu horizonte, de tu capacidad de aguantar una subida y del diferencial concreto que te ofrezcan. Como asesor con acreditación LCCI mi trabajo es enseñarte los tres escenarios con tus números, no venderte uno.
¿Cómo selecciono un inquilino sin meter la pata?
Nóminas y vida laboral, ratio de esfuerzo por debajo del 35 %, referencias del casero anterior y una conversación cara a cara. Y trato de igual a igual: el contrato claro, el piso en condiciones y las respuestas rápidas evitan el 90 % de los conflictos.
¿Merece la pena comprar para reformar y vender?
Sí, si el margen aguanta un sobrecoste del 20 % en obra y tres meses más de plazo. Si el negocio solo funciona con el presupuesto exacto y la venta rápida, no es una inversión: es una apuesta.
¿Qué impuestos pago cada año por tener un piso alquilado?
IBI, tasa de basuras si tu municipio la cobra aparte, y en el IRPF los rendimientos del capital inmobiliario, donde puedes deducir intereses, IBI, comunidad, seguro, reparaciones y amortización. La reducción por alquiler de vivienda habitual varía según el caso y la zona; conviene revisarla cada año.
¿Puedes ayudarme con mi operación concreta?
Sí. Escríbeme con los números y te digo lo que veo, incluido «no lo hagas» si es lo que toca. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
08 — Asesoramiento gratuito
Cuéntame tu operación
Cómo funciona
- Me escribes con tu situación: qué quieres comprar, alquilar o vender, y con qué números.
- Lo reviso personalmente. No hay bots ni plantillas: lo leo yo.
- Te respondo en 48–72 h con mi lectura honesta de la operación, lo que veo bien y lo que veo mal.
- Tú decides. Sin compromiso, sin llamadas de seguimiento y sin venderte nada que no necesites.
Qué no es esto: no es asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado en el sentido regulado, ni una recomendación de inversión. Es la opinión informada de alguien que lleva desde 2007 haciendo esto, para que llegues mejor preparado a tu profesional de confianza.
09 — Contacto
Escríbeme según lo que necesites
Tres puertas, un mismo compromiso: te contesto yo.
01
Asesoramiento e inversión
Tu operación, tu hipoteca, tu rentabilidad. La consulta inicial es gratuita.
dotokuhomes@gmail.com Asunto: [Asesoramiento] 02Marcas y colaboraciones
Patrocinios, contenido de marca y colaboraciones editoriales. Solo trabajo con productos que usaría yo y siempre señalizados como publicidad.
dotokuhomes@gmail.com Asunto: [Colaboración] 03Prensa y divulgación
Entrevistas, declaraciones, charlas y podcasts sobre inversión inmobiliaria y financiación.
dotokuhomes@gmail.com Asunto: [Prensa]