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Simulador gratuito · Actualizado el 20 de octubre de 2026
¿Qué hago con mi piso? Simulador para propietarios 2026: seguir alquilando, cambiar o vender
Con los decretos de vivienda de octubre, la misma decisión puede salir muy distinta según lo que se vote el 12 de noviembre. Este simulador compara, con los números de tu piso, lo que te deja cada opción a 1, 5 y 10 años: seguir con el contrato, renovar bajando la renta, cambiar de inquilino, alquilar por temporada o por habitaciones, vender o dejarlo vacío. Cuenta el IRPF con las reducciones de cada régimen, la plusvalía municipal, la hipoteca y la revalorización, y te deja cambiar el escenario normativo con un clic.
No pide correo ni guarda nada: todo se calcula en tu navegador.
Qué compara el simulador
Para cada opción calcula, año a año, lo que cobras, lo que pagas (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, hipoteca) y el IRPF del alquiler con la reducción que te corresponde. Al final de cada plazo suma lo que te quedaría si vendieras el piso ese año. Así todas las opciones se miden con la misma vara: el dinero que tendrías en el bolsillo.
- Seguir con el contrato actual: la renta sube con el IRAV o con el tope del 2 % hasta 2027 y mantienes tu reducción.
- Renovar con el mismo inquilino bajando la renta un 6 %: la jugada que premia el RDL 29/2026 con una reducción del IRPF de hasta el 100 %.
- Cambiar de inquilino a precio de mercado: cuando el piso quede libre, con lo que suponga la prórroga extraordinaria o la indemnización del RDL 28/2026.
- Temporada y habitaciones: más renta bruta, pero sin reducción del IRPF, con meses vacíos, muebles y gastos.
- Vender ahora: lo que te queda tras la plusvalía municipal, el IRPF de la ganancia y la hipoteca, invertido a la rentabilidad que elijas.
- Dejarlo vacío (si hoy está libre): gastos fijos, imputación de rentas en el IRPF y, si tienes 4 o más viviendas, el posible recargo del IBI.
Las reducciones del IRPF que aplica
El Real Decreto-ley 29/2026 cambia la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026:
| Nuevo contrato | Reducción |
|---|
| Renta rebajada más de un 5 %, mismo inquilino tras los 5 años (o nuevo inquilino por debajo del índice) | 100 % |
| Renta rebajada, zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Renta rebajada en zona tensionada | 90 % |
| Renta rebajada e inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta rebajada, resto de casos | 70 % |
| Renta igual o menor que la anterior | 50 % |
| Renta que sube: hasta el 5 % / 10 % / 15 % / 20 % / más | 40 / 30 / 25 / 20 / 15 % |
| Prórroga tácita con renta dentro del índice | 80 % |
Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan el 60 %, y los firmados entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026 mantienen las reducciones de la Ley 12/2023 (50, 60, 70 o 90 %). Si el decreto no se convalida, el simulador vuelve a aplicar las reglas de la Ley 12/2023 a todos los contratos nuevos.
El interruptor de los decretos
Los dos decretos de vivienda se votan en la Diputación Permanente del Congreso, en principio el 12 de noviembre de 2026:
- RDL 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre): reducciones del IRPF nuevas, tope del 2 % a la actualización de la renta hasta el 31/12/2027, prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos cuyo plazo acabe antes de 2029, temporada limitada a 12 meses con causa real y habitaciones que no pueden sumar más que el piso entero.
- RDL 28/2026 (entraría el 15 de noviembre): prórrogas automáticas de 5 años y una indemnización de 12 mensualidades, o una por año de residencia si es más, por no renovar.
Con los dos interruptores ves qué opción gana en cada caso y si tu decisión depende de la votación o no. La sección «¿Y si la votación sale de otra forma?» lo resume en cuatro recuadros.
Lo que conviene saber antes de decidir
- Es un modelo simplificado: años completos, la renta de mercado que tú indicas y una revalorización constante. Prueba con varios supuestos.
- Para comparar, todas las opciones de alquiler se valoran como si el piso se vendiera libre al final del plazo. Si al final siguiera el inquilino dentro, el precio de venta sería menor (cambia la rebaja en «Supuestos»).
- Temporada y habitaciones se calculan sin reducción del IRPF, por prudencia. Con el RDL 29/2026 las habitaciones no pueden sumar más que el piso completo.
- El índice de referencia y las zonas tensionadas los marcas tú: cambian por municipio y por vivienda.
- Los coeficientes de la plusvalía municipal que usa son los vigentes hoy; el RDL 29/2026 prevé otros desde el 1 de diciembre de 2026.
- No incluye alquiler turístico.
Si quieres profundizar: los decretos de vivienda 28 y 29/2026, la fiscalidad del alquiler, el IRPF al vender un piso y la plusvalía municipal.
Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 6 y disposición transitoria trigésima octava de la Ley 35/2006 (BOE-A-2026-20823); Real Decreto-ley 28/2026; Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos; Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda; alquileres declarados del SERPAVI 2024 (origen de los datos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, publicado en marzo de 2026); valor tasado de la vivienda libre, 2.º trimestre de 2026 (Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible); IRAV de julio de 2026 (INE).
Este simulador es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional. La normativa puede cambiar tras la votación del 12 de noviembre: lo actualizaré entonces.
José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Quieres que revise tu caso con estos números? La primera consulta es gratuita.