Calculadora gratuita · Actualizada el 2 de octubre de 2026

Calculadora de plusvalía municipal 2026: método objetivo y real

Cuando vendes una vivienda, además del IRPF tendrás que pagar al ayuntamiento el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la conocida plusvalía municipal. Desde finales de 2021 se puede calcular de dos formas y pagas la que salga más barata. Esta calculadora hace las dos cuentas con los coeficientes vigentes en 2026 y te dice cuál te conviene. Los datos no salen de tu navegador.

Los dos métodos de cálculo

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, el Real Decreto-ley 26/2021 cambió el impuesto: ahora hay dos maneras de calcular la base y el contribuyente puede elegir la que le resulte más baja.

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido la vivienda × tipo de gravamen del ayuntamiento.
• Método real: la ganancia real (precio de venta menos precio de compra, según las escrituras) multiplicada por el peso del suelo en el valor catastral, y por el tipo de gravamen. Si en el recibo del IBI el suelo es el 40 % del valor catastral, la ganancia del suelo es el 40 % de lo que has ganado.

Y si vendes por menos de lo que pagaste, no hay incremento de valor y no tienes que pagar nada, aunque sí declararlo y acreditarlo con las escrituras.

Coeficientes vigentes en 2026

El Real Decreto-ley 16/2025 actualizó los coeficientes para 2026, pero el Congreso no lo convalidó el 27 de enero de 2026, así que desde el 28 de enero vuelven a aplicarse los fijados para 2024 por el Real Decreto-ley 8/2023. Son coeficientes máximos: tu ayuntamiento puede aplicar otros más bajos en su ordenanza.

Actualizado el 5 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 proponía nuevos coeficientes para las ventas desde el 1 de diciembre de 2026, pero el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre. Siguen vigentes los coeficientes de esta tabla.

Si la has tenido menos de un año, se cuentan los meses completos y el coeficiente se prorratea. El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.

Quién paga y cuándo

• En una venta, paga el vendedor (salvo que el contrato diga otra cosa). Tienes 30 días hábiles desde la firma para presentarla en el ayuntamiento.
• En una herencia, pagan los herederos, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si lo pides.
• En una donación, paga quien recibe la vivienda.
• Muchos ayuntamientos tienen bonificaciones por herencias de padres a hijos o por la vivienda habitual del fallecido: consulta la ordenanza de tu municipio.

La plusvalía y el IRPF

La plusvalía municipal es un impuesto distinto de la ganancia patrimonial que declaras en la renta. Pero lo que pagues al ayuntamiento se resta como gasto de la venta al calcular la ganancia en el IRPF, igual que la comisión de la inmobiliaria o el certificado energético. Si vendes una vivienda que tuviste alquilada, recuerda además que la amortización deducida reduce el valor de compra: lo explico en gastos deducibles del alquiler y amortización.

Para saber cuánto pagarás en la renta por la ganancia, usa la calculadora del IRPF al vender un piso y pon el importe de esta plusvalía en los gastos de la venta.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Vas a vender y quieres revisar los números? La primera consulta es gratuita.