Alquiler · 29 de septiembre de 2026 · 11 min de lectura

Gastos deducibles del alquiler en la renta: la lista completa y cómo calcular la amortización del piso

Cuando alquilas una vivienda, Hacienda no te hace tributar por todo lo que cobras, sino por lo que te queda después de restar los gastos que el alquiler te ha supuesto. Esa resta es la que más dinero ahorra en la declaración, y también donde más errores se cometen: gastos que se olvidan, otros que no se pueden deducir y, sobre todo, una amortización mal calculada o que ni siquiera se aplica. En este artículo repaso qué se puede deducir, qué no, cómo se calcula la amortización paso a paso y un ejemplo completo con números.

Cómo funciona: ingresos menos gastos

Lo que cobras por el alquiler en el año es el rendimiento íntegro. De ahí restas los gastos deducibles y obtienes el rendimiento neto. Si es positivo y el alquiler es de vivienda habitual del inquilino, se le aplica además una reducción, del 50 % en el caso general. Lo que queda tributa con el resto de tus ingresos.

La regla de fondo es que se deducen los gastos necesarios para obtener el alquiler y que correspondan al tiempo en que la vivienda ha estado alquilada. Si la has tenido alquilada seis meses, los gastos anuales (IBI, seguro, comunidad, amortización) se deducen en la mitad.

La lista de gastos que sí se pueden deducir

1. Intereses de la hipoteca y gastos de financiación

Los intereses del préstamo con el que compraste o reformaste la vivienda alquilada, y los gastos de financiación (comisiones, gastos de formalización del préstamo). Lo que no se deduce es la parte de la cuota que devuelve capital: esa es tu dinero, no un gasto.

2. Reparación y conservación

Los trabajos para mantener la vivienda en su uso normal: pintar, arreglar una avería, reparar la instalación eléctrica o de fontanería, o sustituir elementos que ya existían (la caldera, la puerta, los electrodomésticos por otros equivalentes). No entran aquí las mejoras y ampliaciones (añadir una habitación, poner aire acondicionado donde no lo había, una reforma integral que aumenta el valor): esas no se deducen de golpe, se amortizan año a año junto con la vivienda.

3. Tributos y tasas

El IBI, la tasa de basuras, la de alumbrado o vado y otros tributos locales que recaigan sobre la vivienda. No se deducen las multas ni los recargos por pagar tarde.

4. Comunidad de propietarios

Las cuotas ordinarias de la comunidad. Las derramas se deducen si son para reparar o conservar; si son para una mejora (instalar un ascensor nuevo, por ejemplo), se amortizan.

5. Seguros

El seguro de hogar, el de responsabilidad civil y el seguro de impago de alquiler.

6. Servicios y suministros

Los servicios de terceros relacionados con el alquiler: administración de fincas, gestoría que lleva el alquiler, portería, jardinería, limpieza, y la publicidad para encontrar inquilino. También los suministros (luz, agua, gas, internet) si los pagas tú y no se los repercutes al inquilino.

7. Formalización del contrato y defensa jurídica

Los gastos de redactar el contrato, los honorarios de la agencia si los pagas tú, y los de abogado y procurador en un desahucio o una reclamación de rentas.

8. Saldos de dudoso cobro

Las rentas que el inquilino te debe y no has cobrado pueden deducirse como gasto si, al terminar el año, el inquilino está en concurso de acreedores o han pasado más de seis meses desde tu primera gestión de cobro sin que la deuda se haya renovado. Guarda el burofax o el requerimiento que prueba esa primera gestión. Si más adelante cobras, ese año lo declaras como ingreso.

9. Amortización de la vivienda y de los muebles

Es el gasto que no sale de tu bolsillo cada año, pero cuenta como si saliera: refleja el desgaste de la vivienda. Por su importancia, va en su propio apartado.

La amortización, paso a paso

Puedes deducir cada año hasta el 3 % de la parte de construcción de la vivienda (el suelo no se desgasta, así que no se amortiza). La base es la mayor de estas dos cantidades:

• el coste de adquisición: lo que pagaste más los gastos y tributos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las mejoras que hayas hecho después, quitando la parte del suelo;
• el valor catastral, también sin la parte del suelo.

Cómo separar el suelo: si no sabes cuánto pagaste por el suelo, se usa la proporción que aparece en el recibo del IBI entre valor catastral del suelo y de la construcción. Si en el recibo la construcción es el 60 % del valor catastral, aplicas ese 60 % al coste de adquisición.

Si la heredaste o te la donaron, el coste de adquisición es el valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones, más los gastos y tributos que pagaste.

Muebles y electrodomésticos: si alquilas la vivienda amueblada, los muebles se amortizan aparte, hasta un 10 % al año de lo que costaron.

Un ejemplo completo

Un piso comprado por 150.000 € con 15.000 € de gastos de compra, alquilado todo el año por 800 € al mes y amueblado con 5.000 € de muebles. En el recibo del IBI, el valor catastral es de 80.000 € y la construcción supone el 60 %.

• Coste de adquisición de la construcción: 165.000 × 60 % = 99.000 €.
• Valor catastral de la construcción: 80.000 × 60 % = 48.000 €.
• Se toma el mayor: 99.000 €. Amortización anual: 99.000 × 3 % = 2.970 €.
• Muebles: 5.000 × 10 % = 500 €.

De 9.600 € cobrados, tributan 705 €. Solo la amortización del piso y de los muebles resta 3.470 €: quien la olvida paga impuestos sobre casi cinco veces más.

Lo que no se puede deducir

• La parte de la cuota de la hipoteca que devuelve capital.
• Las mejoras y ampliaciones como gasto del año (se amortizan).
• El precio de compra y los gastos de compra como gasto (entran en la amortización).
• Los gastos que repercutes al inquilino y él te paga.
• Las multas y sanciones.
• Los gastos del tiempo en que la vivienda no ha estado alquilada.

¿Y cuando la vivienda está vacía entre dos inquilinos?

El Tribunal Supremo (sentencia 270/2021) y la Dirección General de Tributos mantienen que los gastos anuales solo se deducen en proporción a los días en que la vivienda ha estado alquilada, aunque el resto del año estuviera anunciada. Por esos días vacíos, además, hay que declarar una imputación de renta: un porcentaje del valor catastral, igual que con una segunda vivienda.

La excepción son las reparaciones para preparar la vivienda para el siguiente inquilino, que la DGT admite deducir si se puede demostrar que tenían ese fin. Guarda las facturas con fecha y el anuncio del alquiler.

Qué papeles guardar

• Escritura de compra y facturas de los gastos de compra, durante todo el tiempo que tengas la vivienda (sirven para la amortización y para la venta).
• Facturas de reparaciones, mejoras y muebles, a tu nombre y con el NIF del profesional.
• Recibos del IBI, de la comunidad y de los seguros.
• Certificado anual de intereses del banco.
• Contrato de alquiler y justificantes de cobro.

Hacienda puede revisar los últimos cuatro años, pero los documentos de la compra y de las mejoras se usan cada año en la amortización, así que no caducan mientras tengas el piso. Si llevas varios pisos, el Excel de rentabilidad te ayuda a tener los gastos ordenados, y en el artículo sobre la fiscalidad de cada tipo de alquiler tienes cómo cambia el impuesto según cómo alquiles.

Resumen

• Se deducen los gastos necesarios para el alquiler y del tiempo en que la vivienda ha estado alquilada.
• Intereses y reparaciones tienen un límite conjunto: lo que cobras de esa vivienda. El exceso se arrastra cuatro años.
• La amortización (3 % de la construcción, 10 % de los muebles) es el gasto que más ahorra y el que más se olvida.
• Las mejoras se amortizan; las reparaciones se deducen en el año.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.