Alquiler · 26 de septiembre de 2026 · actualizado el 5 de octubre · 9 min de lectura
Fiscalidad del alquiler de vivienda en 2026: tradicional, por habitaciones, temporal y vacacional, comparados
La misma vivienda, alquilada de cuatro maneras distintas, puede dejarle a Hacienda una factura muy diferente. No es solo cuestión de cuánto se cobra al inquilino: el tipo de alquiler decide si existe derecho a una reducción del rendimiento neto de hasta el 90% o si no hay reducción alguna, y eso pesa tanto o más que el tramo de IRPF del propietario. Esta comparativa recorre el alquiler tradicional de vivienda habitual, el alquiler por habitaciones, el alquiler temporal y el alquiler vacacional, con la fiscalidad de cada uno para una persona física y ejemplos numéricos de una misma vivienda en las cuatro situaciones.
Los cuatro alquileres, en una frase cada uno
- Alquiler tradicional de vivienda habitual: se cede la vivienda completa como residencia permanente del inquilino, normalmente con contrato de larga duración (LAU). Es el único que puede beneficiarse de las reducciones grandes del artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
- Alquiler por habitaciones: se alquilan habitaciones sueltas de una vivienda, cada una con su contrato, mientras cada inquilino la usa como residencia habitual. Hacienda lo trata igual que el alquiler tradicional si se cumplen los mismos requisitos, aplicado de forma proporcional.
- Alquiler temporal: el inquilino no fija ahí su residencia habitual (una estancia por trabajo, unos meses de obra, un traslado). No entra en las reducciones del 23.2, aunque el contrato dure varios meses.
- Alquiler vacacional o turístico: estancias cortas a través de plataformas como Airbnb o Booking. Tampoco entra en las reducciones del 23.2, y si además se prestan servicios propios de la hostelería puede dejar de ser un simple alquiler para Hacienda y convertirse en una actividad económica.
Cómo tributa cada uno en el IRPF
Actualizado el 5 de octubre de 2026: el 2 de octubre el Congreso rechazó los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, que cambiaban las reducciones por alquilar vivienda. Siguen vigentes las de la Ley 12/2023 que se explican aquí.
Los cuatro parten del mismo punto: los ingresos por alquiler de un inmueble son, por defecto, rendimientos del capital inmobiliario. Se calcula el rendimiento íntegro (lo cobrado), se restan los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, conservación, amortización del 3% anual sobre el mayor valor entre construcción y catastral, gestoría, etc.) y sobre ese rendimiento neto se aplica, si procede, una reducción antes de sumarlo a la base imponible general junto con el resto de rentas del propietario.
La diferencia entre los cuatro está en si esa reducción existe y de qué tamaño es.
Alquiler tradicional de vivienda habitual. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de Vivienda (26 de mayo de 2023), los contratos nuevos se rigen por una escala de cuatro tramos en lugar de la reducción única del 60% anterior:
- 90%: contrato nuevo en una zona declarada de mercado tensionado, con una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior sobre la misma vivienda en los últimos cinco años.
- 70%: vivienda en zona tensionada alquilada a un inquilino de 18 a 35 años, o cedida a una administración pública o entidad de vivienda social.
- 60%: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato, cuando no procedan los tramos del 70% o el 90%.
- 50%: el resto de alquileres de vivienda habitual que no cumplan ninguno de los requisitos anteriores. Es el tramo por defecto.
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60% mientras sigan vigentes, incluidas sus prórrogas; un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, pasa a la escala nueva.
Una condición vale para todos los tramos: la reducción solo se aplica al rendimiento neto positivo que el propio propietario calcula en su declaración, presentada antes de que Hacienda inicie una comprobación. Si es Hacienda quien descubre esos ingresos, la reducción se pierde.
Alquiler por habitaciones. La Dirección General de Tributos ha confirmado (consulta vinculante V0412-25) que alquilar habitaciones sueltas no impide aplicar estas mismas reducciones, siempre que cada habitación sea la vivienda habitual de quien la ocupa —no un alojamiento por días— y así conste en el contrato y pueda acreditarse (empadronamiento, contrato laboral en la zona, cláusulas de prórroga). El requisito que más cuesta cumplir en la práctica es precisamente ese: que se trate de residencia habitual y no de una estancia temporal disfrazada de habitación. Los gastos deducibles se prorratean según la parte de la vivienda que corresponde a cada habitación alquilada.
Alquiler temporal. Si el inquilino no fija ahí su residencia habitual, no hay reducción, sea cual sea la duración del contrato o la zona donde esté la vivienda. Tributa por el rendimiento neto completo (ingresos menos gastos deducibles, sin más). Es, por así decirlo, el régimen "de defecto" cuando no se cumple el requisito de vivienda habitual del inquilino.
Alquiler vacacional o turístico. Tampoco tiene derecho a las reducciones del artículo 23.2, porque no es vivienda habitual de nadie. Sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario mientras el propietario no preste servicios propios de la industria hotelera (recepción del cliente, cambio de ropa de cama y limpieza durante la estancia, lavandería, comidas) ni tenga contratada a una persona a jornada completa para gestionarlo: en ese caso, Hacienda lo recalifica como actividad económica, con sus propias reglas de gastos deducibles y, generalmente, obligación de darse de alta como autónomo. Una limpieza solo a la entrada y salida de cada huésped no basta para ese cambio de calificación. Otra particularidad práctica: los gastos solo son deducibles en proporción a los días en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada, no durante todo el año.
Cuadro resumen: las cuatro modalidades de un vistazo
| Tradicional (vivienda habitual) | Por habitaciones | Temporal | Vacacional / turístico | |
|---|---|---|---|---|
| Uso del inquilino | Residencia habitual y permanente | Residencia habitual de cada inquilino | Estancia por trabajo, estudios u obra; no es su residencia habitual | Estancias cortas por turismo u ocio |
| Contrato | LAU, vivienda (larga duración) | Un contrato por habitación | LAU, uso distinto de vivienda (temporada) | Por días o semanas; licencia turística según la comunidad |
| Calificación en el IRPF | Capital inmobiliario | Capital inmobiliario | Capital inmobiliario | Capital inmobiliario; actividad económica si hay servicios de hostelería o un empleado a jornada completa |
| Reducción art. 23.2 LIRPF | 50% general; 60%, 70% o 90% si se cumplen los requisitos | Sí, igual que la tradicional, si cada habitación es residencia habitual | No | No |
| Gastos deducibles | Todos los del año | Prorrateados según la parte alquilada | Los del periodo alquilado | Solo en proporción a los días efectivamente alquilados |
| IRPF del ejemplo (tramo 24% / 45%) | 274 € / 513 € (90%) 1.368 € / 2.565 € (50%) |
1.656 € / 3.105 € | 2.736 € / 5.130 € | 3.840 € / 7.200 € |
En los cuatro casos, sea cual sea la reducción, el rendimiento neto (ya reducido, si procede) se suma al resto de rentas del propietario en la base imponible general y tributa según su tramo de IRPF: no tiene un tipo fijo propio.
Por qué el tramo de IRPF pesa tanto como el tipo de alquiler
El rendimiento del alquiler no tributa aparte: se integra en la base imponible general junto con el sueldo, la pensión o cualquier otro ingreso del propietario, y paga el tipo marginal que le corresponda en ese tramo. La escala estatal de 2026 es esta (a la que se suma la escala propia de cada comunidad autónoma, con tipos que varían de una a otra):
- Hasta 12.450 €: 9,5% (estatal)
- De 12.450 € a 20.200 €: 12%
- De 20.200 € a 35.200 €: 15%
- De 35.200 € a 60.000 €: 18,5%
- De 60.000 € a 300.000 €: 22,5%
- Más de 300.000 €: 24,5%
Sumando la parte autonómica, el tipo marginal combinado suele moverse, de forma orientativa, entre un 19-24% para rentas medias-bajas y un 43-47% para las rentas más altas (el máximo va del 45% en Madrid al 54% en la Comunidad Valenciana, según la comunidad y el resto de ingresos del propietario). Esa horquilla es la que decide, en última instancia, cuánto le cuesta a Hacienda cada euro de rendimiento neto del alquiler, una vez aplicada —o no— la reducción.
La misma vivienda, cuatro tributaciones distintas: un ejemplo
Un piso de 90 m² en Las Rozas (Madrid) genera 15.600 € brutos al año en alquiler tradicional (1.300 €/mes) y tiene unos 4.200 €/año de gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, intereses y amortización). Así cambia su tributación según cómo se alquile y según el tramo marginal del propietario —se usan aquí un 24% (tramo medio) y un 45% (tramo alto) a modo ilustrativo, combinando estatal y autonómico—:
- Tradicional, zona tensionada con rebaja de renta ≥5% (reducción 90%): rendimiento neto reducido 1.140 €. Cuota: 274 € (al 24%) o 513 € (al 45%).
- Tradicional, caso general (reducción 50%): rendimiento neto reducido 5.700 €. Cuota: 1.368 € (al 24%) o 2.565 € (al 45%).
- Por habitaciones, tres habitaciones a 500 €/mes (18.000 € brutos, reducción 50% al ser residencia habitual de cada inquilino): rendimiento neto reducido 6.900 €. Cuota: 1.656 € (al 24%) o 3.105 € (al 45%).
- Temporal, mismos 15.600 € brutos, sin reducción por no ser vivienda habitual: rendimiento neto 11.400 €. Cuota: 2.736 € (al 24%) o 5.130 € (al 45%).
- Vacacional, 19.000 € brutos por la mayor renta por noche, menos unos 3.000 € de gastos prorrateados solo por los días alquilados, sin reducción: rendimiento neto 16.000 €. Cuota: 3.840 € (al 24%) o 7.200 € (al 45%).
El rango es amplio: entre 274 € y 7.200 € de IRPF por una vivienda que, en los cinco escenarios, sigue siendo la misma. La diferencia no está en lo que cobra el propietario, sino en si su alquiler entra o no en la reducción del artículo 23.2 —y, dentro de ella, en qué tramo— y en el tipo marginal al que tributa el resto de sus ingresos.
Qué conviene mirar antes de decidir el tipo de alquiler
Ninguna de estas cuatro fórmulas es mejor en abstracto: cada una tiene su rentabilidad bruta, su nivel de gestión y su riesgo de vacío o de morosidad, además de su fiscalidad. Lo que sí conviene tener claro antes de elegir:
- La reducción del 23.2 solo protege el alquiler que sea vivienda habitual del inquilino, sea de la vivienda entera o por habitaciones. El alquiler temporal y el vacacional pagan sobre el rendimiento neto completo.
- Cuanto más alto sea el tramo marginal del propietario, más caro sale renunciar a la reducción: la misma diferencia de rendimiento neto pesa el doble en la cuota de alguien en el tramo del 45% que en el del 24%.
- En el alquiler vacacional, vigilar el límite de los servicios de hostelería: cruzar esa línea (o contratar a alguien a jornada completa) cambia el régimen a actividad económica, con otras obligaciones —alta de autónomo entre ellas— que conviene valorar de antemano y no descubrir a posteriori.
Fuentes: Agencia Tributaria — Manual práctico de Renta (rendimientos del capital inmobiliario, reducciones del artículo 23.2 LIRPF y tributación de apartamentos turísticos); Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V0412-25 sobre alquiler de habitaciones.
Este artículo es divulgación general y no sustituye el asesoramiento de un profesional. Los tipos marginales de IRPF combinados (estatal + autonómico) varían según la comunidad autónoma y el conjunto de rentas de cada contribuyente: los porcentajes usados en los ejemplos son orientativos. Antes de aplicar una reducción o de cambiar el tipo de alquiler de una vivienda, conviene revisar el caso concreto con un asesor fiscal.
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José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.