Cómo se calcula la ganancia
La ganancia patrimonial es la diferencia entre dos cifras:
- Valor de transmisión: el precio de venta de la escritura menos los gastos que pagas tú como vendedor: la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria, el certificado energético o la cancelación registral de la hipoteca.
- Valor de adquisición: lo que pagaste al comprar más los gastos y los impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las obras de mejora. Si la heredaste o te la donaron, en lugar del precio se usa el valor declarado en el impuesto de sucesiones o donaciones, más los gastos.
Desde 2015 no hay coeficientes de actualización por inflación: la ganancia es la diferencia en euros corrientes, aunque hayan pasado treinta años.
Si el piso ha estado alquilado: la amortización
Es el error más caro y más frecuente. Mientras el piso está alquilado, Hacienda te deja deducir cada año un 3 % del valor de la construcción como amortización. Al venderlo, esas amortizaciones se restan del valor de adquisición, así que la ganancia sube. Y se restan aunque no las hayas deducido: la ley obliga a computar como mínimo la amortización que podías haber aplicado.
La calculadora la estima con el 3 % anual sobre la parte de la construcción (el porcentaje que figura en el recibo del IBI) del coste total de compra. Si la has deducido en tus declaraciones, suma las cifras exactas y compáralas. Te lo explico con más detalle en el artículo de gastos deducibles del alquiler.
Cuánto se paga: la escala del ahorro de 2026
| Ganancia (base del ahorro) | Tipo |
|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Es una escala por tramos: cada tipo se aplica solo a la parte que cae en su tramo. La ganancia se suma a los intereses, dividendos y otras ganancias que tengas ese año, por eso la calculadora te pregunta por ellos. Esta escala es la del territorio común; en el País Vasco y Navarra hay escalas forales distintas.
Cuándo no se paga
- Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual. La ganancia queda exenta entera. También si estás en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Si reinviertes en otra vivienda habitual. Tienes que haber vivido en la que vendes al menos tres años y comprar la nueva en los dos años anteriores o posteriores. Si reinviertes todo lo obtenido, la ganancia queda exenta; si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Cuando la venta cancela una hipoteca, lo «obtenido» es el precio menos los gastos y menos lo que quedaba por pagar del préstamo.
- Si vendes por menos de lo que te costó. Entonces hay pérdida patrimonial: no pagas y puedes compensarla con otras ganancias de ese año y de los cuatro siguientes.
Hay otra exención para mayores de 65 años que destinan hasta 240.000 euros de la venta de cualquier inmueble a una renta vitalicia, y los inmuebles comprados antes de 1995 pueden tener derecho a los coeficientes de abatimiento. La calculadora no aplica ninguna de las dos: si es tu caso, revísalo con un asesor.
Un ejemplo
Compraste en 2012 un piso por 150.000 euros, con 15.000 de gastos de compra, y lo vendes por 250.000 pagando 9.000 de gastos. La ganancia es de 241.000 menos 165.000: 76.000 euros. El IRPF sale por 16.360 euros (1.140 del primer tramo, 9.240 del segundo y 5.980 del tercero).
Si ese mismo piso ha estado alquilado diez años y la construcción es el 60 % del valor catastral, las amortizaciones restan 29.700 euros del valor de adquisición, la ganancia sube a 105.700 euros y el impuesto a unos 23.190 euros. Casi 7.000 euros más por algo que mucha gente no ve venir.
Cuándo y cómo se paga
La ganancia se declara en la renta del año siguiente a la venta. Si vendes en 2026, en la campaña de la primavera de 2027. Si eres residente en España no hay retención en el momento de la venta, así que aparta el dinero del impuesto el mismo día que cobras. Si no eres residente, el comprador te retiene un 3 % del precio a cuenta.
Y no te olvides del otro impuesto de la venta, el municipal: calcula la plusvalía municipal y mete su importe en los gastos de la venta de esta calculadora, porque reduce la ganancia del IRPF.
Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF, artículos 33.4, 34, 35, 38, 40 y 66 y disposición transitoria novena (BOE); Reglamento del IRPF, artículo 41; Ley 7/2024 (tipo del 30 % desde 2025); Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta.
Esta calculadora es orientativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional. No contempla regímenes forales, coeficientes de abatimiento, rentas vitalicias ni casos especiales. Revisa tu caso con un asesor fiscal antes de vender.
José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Vas a vender y quieres revisar los números? Cuéntamelo, la primera consulta es gratuita.