Alquiler · 13 de octubre de 2026 · 7 min de lectura

Decretos de vivienda 28 y 29/2026: qué está en vigor y qué depende de la Diputación Permanente

En diez días hemos tenido dos decretos de vivienda tumbados en el Congreso, unas Cortes disueltas, elecciones convocadas para el 29 de noviembre y dos decretos nuevos que recuperan casi todo lo anterior. Esta semana me han escrito varios propietarios con la misma duda: «¿esto se aplica ya o no?». La respuesta corta es que uno sí y otro todavía no. Aquí va la versión larga, con fechas.

Cómo hemos llegado hasta aquí

• 2 de octubre: el Pleno del Congreso deroga los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado el 29 de septiembre.
• 5 de octubre: se disuelven las Cortes y se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre.
• 6 de octubre: el Consejo de Ministros aprueba el Real Decreto-ley 28/2026 (renovación de los contratos) y el Real Decreto-ley 29/2026 (rentas, fiscalidad y vivienda asequible). Se publican en el BOE el 7 de octubre.

Con las Cortes disueltas, quien decide si se convalidan o se derogan ya no es el Pleno, sino la Diputación Permanente del Congreso, que tiene 30 días desde la aprobación para votarlos. A día de hoy todavía no hay fecha para esa votación.

Lo que ya está en vigor: el Real Decreto-ley 29/2026

Entró en vigor el 8 de octubre y produce efectos desde ese día, aunque de forma provisional hasta que vote la Diputación Permanente. Lo que más afecta al propietario particular:

• Tope a la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si tu renta ya está por encima del máximo del índice de referencia, no puedes subirla. En el resto de casos, sin acuerdo expreso con el inquilino la subida no puede pasar del 2 %.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, si el inquilino lleva ocho meses pagando al día. No se aplica si firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja, o si acreditas que necesitas la vivienda.
• Alquiler de temporada: necesita una causa real y, en general, no puede superar los 12 meses. Por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del piso completo.
• El IBI no se puede repercutir al inquilino y se limitan las garantías adicionales a la fianza.
• Anuncios: en zona tensionada, el anuncio tiene que incluir el índice de referencia y el límite de renta.
• Inquilinos: vuelve una deducción estatal del 10 % de lo pagado de alquiler, con base imponible inferior a 33.007,20 € y un máximo de 1.163 € al año.

El cambio fiscal que conviene apuntar: 1 de diciembre

Para los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026, la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda en el IRPF cambia de sistema. Si no eres gran tenedor, la reducción podrá ser del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 % según bajes la renta más de un 5 %, renueves con el mismo inquilino, estés por debajo del índice de referencia, la vivienda esté en zona tensionada o la edad del inquilino. Para las prórrogas tácitas habrá una reducción del 80 % si respetas el límite de renta.

Hay un régimen transitorio para los contratos anteriores, y en algunos casos el régimen antiguo puede salir mejor. Si vas a firmar o renovar un contrato en noviembre o diciembre, haz las cuentas con las dos opciones antes de elegir la fecha.

Lo que todavía no está en vigor: el Real Decreto-ley 28/2026

Este es el que cambia las reglas de fondo, y su propia disposición final fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Como el plazo para convalidarlo acaba antes, si la Diputación Permanente lo deroga no llegará a aplicarse nunca. Si se convalida:

• Al terminar la duración mínima (cinco años, o siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga automáticamente por periodos de cinco años (siete si es persona jurídica), salvo preaviso válido.
• El preaviso del propietario para no renovar pasa de cuatro a seis meses. El del inquilino sigue en dos.
• Si el propietario no renueva, tendrá que pagar una indemnización: la mayor entre 12 mensualidades o una mensualidad por año de residencia, calculada sobre el máximo del índice estatal de referencia (o la renta actual si no hay índice). Si vendes el piso, la obligación pasa al comprador.
• No hay indemnización si necesitas la vivienda para ti o un familiar cercano (y la ocupas en tres meses), si el inquilino no vive en ella, si tiene otra vivienda adecuada en el mismo municipio, si firmáis un contrato nuevo o si rechaza una oferta válida de nuevo contrato.
• Los preavisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre conservan su efecto y no generan indemnización. Los contratos en vigor pasan al nuevo régimen en su siguiente vencimiento después del 15 de noviembre.

¿Qué va a votar la Diputación Permanente?

La Diputación Permanente tiene 69 miembros. Según el reparto que publica la prensa, los grupos que apoyaron el primer decreto suman 35 votos frente a 34 de PP, Vox y Junts. Pero el PNV votó en contra del decreto de renovación automática en el Pleno, y si repite, ese decreto caería por 34 a 35. El PNV ha dicho que analizará los textos nuevos antes de decidir.

Mi lectura: el 29/2026 tiene opciones reales de convalidarse; el 28/2026, hoy por hoy, no. Pero es una votación ajustada y un solo voto lo cambia todo, así que no tomaría decisiones irreversibles dando por hecho ninguno de los dos resultados.

Qué haría yo esta semana como propietario

• Actualizaciones de renta: aplica el límite del 2 % (o ninguna subida si estás por encima del índice). Si pactas otra cosa con el inquilino, que quede por escrito.
• Vencimientos: haz una lista de tus contratos con su fecha de fin y el preaviso que exige la ley vigente hoy. Hasta el 15 de noviembre siguen valiendo los plazos ordinarios de la LAU.
• No adelantes indemnizaciones que todavía no son exigibles, pero guarda constancia de la fecha de cada comunicación con tus inquilinos.
• Contratos nuevos: si vas a firmar a final de año, compara la reducción fiscal antes y después del 1 de diciembre.
• Seguimiento: en cuanto haya votación, actualizaré este artículo.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.