Hipotecas · 2 de octubre de 2026 · 9 min de lectura
¿Amortizar la hipoteca o invertir el dinero? Cómo decidirlo en 2026
Tienes unos ahorros y una hipoteca. ¿Qué haces con ese dinero: se lo adelantas al banco o lo inviertes? No hay una respuesta única, pero sí una forma ordenada de decidir. La clave es comparar dos rentabilidades que casi nunca se ponen una al lado de la otra: lo que te ahorras al amortizar y lo que ganarías invirtiendo, después de impuestos y teniendo en cuenta el riesgo. En este artículo te enseño a hacer esa comparación con los tipos de octubre de 2026.
Amortizar es una inversión sin riesgo
Cada euro que adelantas al banco deja de generar intereses. Si tu hipoteca está al 2,7 %, amortizar es como invertir a un 2,7 % anual garantizado, sin comisiones de gestión y sin pagar impuestos por esa «ganancia». Ninguna inversión sin riesgo te da eso neto de impuestos con facilidad. Por eso, en la mayoría de casos, la comparación justa no es «hipoteca contra bolsa», sino «hipoteca contra lo que me daría ese dinero sin riesgo».
La comparación con los tipos de hoy
En la subasta del 1 de septiembre de 2026, las Letras del Tesoro a 12 meses salieron a un tipo medio del 2,83 %, y en el mercado secundario rondan el 3 %. Los mejores depósitos están en cifras parecidas. Pero esos intereses tributan en el IRPF como rendimientos del ahorro: un 19 % los primeros 6.000 € y un 21 % hasta 50.000 €.
| Alternativa | Rentabilidad bruta | Después de impuestos (19 %) |
|---|---|---|
| Letra del Tesoro a 12 meses | 2,83 % | 2,29 % |
| Amortizar hipoteca fija al 2,7 % | 2,70 % | 2,70 % (no tributa) |
| Amortizar hipoteca variable (euríbor 3,25 % + 0,55) | 3,80 % | 3,80 % (no tributa) |
Con estos números, amortizar gana a cualquier alternativa sin riesgo, y con más claridad si tu hipoteca es variable: con el euríbor en máximos del año, cada euro que adelantas te ahorra cerca de un 3,8 %.
¿Y la bolsa?
Un fondo indexado a la bolsa mundial ha dado, históricamente y a largo plazo, rentabilidades medias superiores a las de una hipoteca. Pero con dos condiciones que no conviene olvidar:
- Riesgo: puede perder un 20 o un 30 % en un mal año, y tardar varios en recuperarse. La amortización no baja nunca.
- Horizonte: solo tiene sentido con dinero que no vayas a necesitar en al menos diez años.
Si tienes ese horizonte, tolerancia a las caídas y tu hipoteca está a un tipo bajo, invertir una parte puede compensar. Si el tipo de tu hipoteca es alto, si te quita el sueño ver tu dinero bajar o si vas a necesitarlo pronto, amortizar es la opción más sensata.
El caso del piso alquilado: los intereses desgravan
Si la hipoteca es de una vivienda que tienes alquilada, el cálculo cambia: los intereses son un gasto deducible del alquiler. Con la reducción general del 50 % sobre el rendimiento neto y un tipo marginal del 37 %, cada euro de intereses te ahorra unos 18,5 céntimos de IRPF. Una hipoteca al 2,7 % te cuesta en realidad cerca de un 2,2 % neto, y amortizarla rinde menos que en tu vivienda habitual. Por eso muchos inversores amortizan primero la hipoteca de su casa y mantienen la del piso alquilado. Lo explico en gastos deducibles del alquiler.
Antes de decidir: el orden correcto
- Fondo de emergencia. Entre tres y seis meses de gastos en una cuenta disponible. Lo que adelantas al banco no lo recuperas.
- Deudas caras. Préstamos personales, tarjetas o compras a plazos: suelen estar al 7-20 %. Amortiza esas antes que la hipoteca.
- Comisiones. Revisa la comisión por amortización anticipada de tu hipoteca: en las variables no puede superar el 0,25 % los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros; en las fijas, el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después.
- Deducción por vivienda habitual. Si compraste tu vivienda antes de 2013 y sigues con la deducción, amortizar hasta llegar a 9.040 € pagados al año te da un 15 % extra.
- Cuota o plazo. Si amortizas, decide si bajas la cuota o acortas los años. Reducir plazo ahorra más intereses, y reducir cuota te da más margen cada mes. Haz la cuenta con la calculadora amortizar: ¿cuota o plazo?.
Una opción intermedia
No tiene por qué ser todo o nada. Mucha gente reparte: amortiza una cantidad fija cada año (por ejemplo, la paga extra) y destina una aportación mensual a un fondo indexado a largo plazo. Así reduce deuda y riesgo y, a la vez, deja crecer un patrimonio que no depende solo de la vivienda.
Resumen
- Amortizar equivale a invertir al tipo de tu hipoteca, sin riesgo y sin impuestos.
- Con los tipos de octubre de 2026, amortizar gana a las Letras y a los depósitos después de impuestos, y con claridad si la hipoteca es variable.
- Invertir en bolsa solo compensa con horizonte largo, tolerancia al riesgo y una hipoteca barata.
- En un piso alquilado, los intereses desgravan: amortizar ahí rinde menos que en tu vivienda habitual.
- Primero colchón y deudas caras; después, amortizar o invertir.
Fuentes: Tesoro Público, subasta de Letras a 12 meses del 1 de septiembre de 2026 (tipo medio del 2,832 %); escala del ahorro del IRPF (Ley 35/2006, artículo 66); Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículo 23); Ley 35/2006, disposición transitoria decimoctava (deducción por vivienda habitual).
Este artículo es divulgación general y no es una recomendación de inversión. Las rentabilidades pasadas no garantizan las futuras. Valora tu situación completa, y si lo necesitas, con un asesor financiero.
¿Te ha servido? Cada lunes, miércoles y viernes publico en Instagram un carrusel práctico sobre inversión inmobiliaria, alquiler y finanzas personales. Sígueme en @dotokuhomes.
José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Dudas entre amortizar o invertir? Cuéntame tu caso, la primera consulta es gratuita.