Inversión · 2 de octubre de 2026 · 10 min de lectura

Rentabilidad bruta y neta de un piso en alquiler: cómo calcularlas bien, con un ejemplo real

«Este piso da un 7 %». Es la frase que más se oye cuando se habla de comprar para alquilar, y casi siempre se refiere a la rentabilidad bruta: el alquiler del año dividido por el precio. Es un buen primer filtro, pero no dice lo que de verdad te queda. Entre la bruta y lo que acaba en tu cuenta están los gastos de compra, los impuestos, la comunidad, los meses vacíos y, si compras con hipoteca, los intereses. En este artículo te enseño a calcular las tres rentabilidades que importan con un mismo piso y a no engañarte con los números.

Las tres rentabilidades que conviene calcular

1. La rentabilidad bruta

Es la más sencilla: multiplica el alquiler mensual por 12 y divídelo por el precio del piso. Un piso de 150.000 € que se alquila por 800 € al mes da 9.600 € al año: una rentabilidad bruta del 6,4 %.

Como referencia, según idealista la rentabilidad bruta media de la vivienda en España fue del 6,5 % en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2 % de un año antes: los precios de compra han subido más deprisa que los alquileres. Por capitales, las más altas estaban en Jaén (7,4 %), Murcia (7,3 %) y Zamora (7,2 %), y las más bajas en San Sebastián (3,4 %), A Coruña (4,1 %) y Palma (4,4 %). Son cálculos con precios de anuncio, así que sirven para comparar, no para decidir.

2. La rentabilidad neta: la que de verdad importa

Para calcularla hay que hacer dos ajustes.

En el denominador, lo que te cuesta de verdad comprar. Al precio hay que sumar los impuestos y gastos de la compra: el ITP (entre el 6 y el 10 % según la comunidad autónoma) o el IVA si es vivienda nueva, más notaría, registro y gestoría. Si hay que reformar antes de alquilar, también suma. Con un 10 % de gastos, el piso de 150.000 € cuesta 165.000 €. Puedes calcular los tuyos con la calculadora de gastos de compra.

En el numerador, lo que te queda del alquiler. A lo que cobras hay que restarle, cada año:

• IBI y tasas (basuras, vado).
• Comunidad de propietarios.
• Seguros: hogar y, muy recomendable, impago de alquiler (suele costar entre un 3 y un 5 % de la renta anual).
• Mantenimiento: pequeñas reparaciones, pintura entre inquilinos, electrodomésticos. Una regla prudente es reservar entre un 0,5 y un 1 % del valor del piso al año.
• Periodos vacíos: aunque tengas suerte, cuenta con al menos un mes sin inquilino de vez en cuando. Un mes al año es un 8 % menos de ingresos.
• Gestión, si la delegas en una agencia o administrador.

Un ejemplo completo con el mismo piso

Rentabilidad bruta: 9.600 ÷ 150.000 = 6,4 %. Rentabilidad neta: 6.480 ÷ 165.000 = 3,9 %. El mismo piso, dos cifras muy distintas: la neta se queda en torno a un 60 % de la bruta, que es lo habitual cuando se hacen bien las cuentas.

Esta rentabilidad neta es antes de impuestos. El IRPF que pagues por el alquiler depende de tu tramo y de la reducción que te corresponda. Gracias a la amortización y a los gastos deducibles, suele ser bastante menor de lo que se piensa; lo explico paso a paso en gastos deducibles del alquiler y amortización.

3. Con hipoteca: la rentabilidad sobre tu dinero

Pocas personas compran al contado. Si el banco financia el 80 % del precio, tú pones el 20 % y los gastos de compra: 30.000 + 15.000 = 45.000 €. Con una hipoteca de 120.000 € al 2,9 % fijo a 25 años, la cuota es de unos 563 € al mes, 6.754 € al año.

• Flujo de caja: 6.480 − 6.754 = −274 € al año. El piso no se paga solo: pones unos 23 € al mes.
• Capital amortizado: de esos 6.754 €, unos 3.318 € el primer año no son gasto, sino deuda que dejas de deber. Es ahorro, aunque no lo veas en la cuenta.
• Rentabilidad sobre tu dinero: (−274 + 3.318) ÷ 45.000 = 6,8 % el primer año, sin contar la posible revalorización.

Este es el efecto del apalancamiento: con la hipoteca, lo que tú pones rinde más que el piso pagado al contado (6,8 % frente a 3,9 %), siempre que el coste de la deuda sea menor que la rentabilidad neta del inmueble. Pero también tiene su cara: un flujo negativo te obliga a poner dinero cada mes, y si suben los tipos (con hipoteca variable) o el piso se queda vacío varios meses, los números cambian rápido.

Errores frecuentes al calcular la rentabilidad

• Usar el precio del anuncio en lugar del de compra más gastos.
• Olvidar los meses vacíos y el mantenimiento, que son los gastos que no llegan con recibo fijo.
• Contar la cuota entera de la hipoteca como gasto: la parte de capital es ahorro, no gasto.
• Sumar la revalorización esperada como si fuera segura. Súmala aparte, con prudencia, y decide con la rentabilidad del alquiler.
• Suponer que el alquiler subirá cada año. Las actualizaciones anuales están limitadas por ley (el índice IRAV en los contratos firmados desde 2023), y hay cambios normativos en trámite que pueden limitarlas más. Lo tienes en IRAV vs IPC.

¿Qué rentabilidad es buena?

No hay una cifra mágica, pero sí dos comparaciones útiles. La primera, con alternativas sin riesgo: a mediados de 2026 el bono español a 10 años rendía alrededor del 3,4 %, según el mismo informe de idealista. Si la rentabilidad neta de un piso no supera con holgura esa cifra, estás asumiendo el trabajo y el riesgo de un alquiler a cambio de poco. La segunda, con el coste de tu hipoteca: por debajo de él, el apalancamiento juega en tu contra.

Para hacer estas cuentas con tus propios números, descarga el Excel de rentabilidad, y si aún no sabes cuánto te prestaría el banco, empieza por la calculadora ¿cuánta hipoteca puedo pedir?.

Resumen

• La rentabilidad bruta sirve para filtrar; la neta, para decidir.
• La neta suele quedarse en torno a un 60 % de la bruta cuando se incluyen todos los gastos y los meses vacíos.
• Con hipoteca, mira el flujo de caja mensual y la rentabilidad sobre tu dinero, no solo el porcentaje del piso.
• Cuenta con la revalorización como un extra posible, no como parte del plan.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.