Alquiler · 1 de septiembre de 2026 · 6 min de lectura
IRAV vs IPC: diferencias y cuál se aplica a tu contrato en 2026
Cada año por estas fechas recibo el mismo mensaje de algún casero: «voy a subir el alquiler con el IPC, que ha subido un montón». Y cada año tengo que explicarle que, si su contrato es de los últimos tres años, el IPC ya no pinta nada en esto. Confundir los dos índices no es un matiz técnico: puede significar pedir una subida que no toca, o dejar dinero sobre la mesa sin saberlo.
No son lo mismo, y desde 2023 casi nunca coinciden
El IPC (Índice de Precios de Consumo) mide la subida general de precios en la economía: alimentación, energía, transporte, todo. Durante décadas fue el índice por defecto para actualizar la renta del alquiler, y muchos contratos antiguos siguen pactándolo así.
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) es distinto: lo creó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, específicamente para el alquiler de vivienda, y está pensado para moverse menos que el IPC cuando la inflación general se dispara. No es una variación del IPC con otro nombre: es un índice propio que publica el INE cada mes.
La diferencia no es cosmética. En julio de 2026 el IRAV se movió en el 2,49 %, mientras que el IPC interanual del mismo mes fue notablemente más alto. Sobre una renta de 900 €/mes, esa diferencia son varias decenas de euros al año, y sobre una cartera de varios inmuebles, cientos.
Qué índice te toca según la fecha del contrato
Aquí es donde más gente se equivoca, porque el criterio no es «qué índice prefiero» sino cuándo se firmó el contrato:
- Contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023: se actualizan con el IRAV, con dos años de tope legal por medio (2 % en 2023, 3 % en 2024) y el IRAV publicado sin tope adicional desde 2025.
- Contratos anteriores a esa fecha: se aplica lo que diga el propio contrato, que en la inmensa mayoría de los casos es el IPC general. No cambian de índice solo porque haya entrado en vigor la ley nueva.
Hay un matiz jurídico que todavía genera debate entre abogados: si para estos contratos antiguos el IRAV actúa además como techo desde 2025, aunque el contrato diga IPC. Si tu contrato es de antes de mayo de 2023 y la subida que te sale con el IPC es alta, merece la pena consultarlo antes de aplicarla sin más.
En la calculadora de actualización del alquiler de esta web metes la fecha de inicio de tu contrato y la fecha de renovación, y ella sola decide qué índice te corresponde y qué mes de referencia usar — no hace falta que hagas la cuenta a mano.
El error que más veo: aplicar el índice equivocado por costumbre
La mayoría de los caseros con contratos de hace diez o quince años saben mover el IPC de memoria. El problema aparece con los contratos firmados en 2023, 2024 o 2025: siguen aplicando el IPC por inercia, porque es lo que siempre han hecho, sin darse cuenta de que la ley cambió las reglas para esos contratos concretos.
El resultado habitual es una subida más alta de la que la ley permite. Si el inquilino la reclama —y cada vez hay más inquilinos informados que lo hacen— el casero tiene que devolver la diferencia, y en algunos casos asumir el mal ambiente de una reclamación que se podía haber evitado con cinco minutos de comprobación.
El IRAV no es un capricho legal: es la regla que decide si tu subida es correcta o reclamable. Comprobar la fecha del contrato lleva un minuto; deshacer una subida mal aplicada, mucho más.
Lo que quiero que te lleves
Antes de mandar cualquier carta de actualización, haz esta comprobación en este orden: primero, si tu contrato pacta expresamente la actualización (si no la pacta, no hay subida posible, sea cual sea el índice); segundo, la fecha de firma, para saber si te toca IRAV o IPC; tercero, el mes de referencia correcto según la fecha de renovación. Ese orden evita el noventa por ciento de los errores que veo.
Calcula la subida que te corresponde según tu contrato →
Los porcentajes de IRAV e IPC citados son los últimos datos oficiales disponibles en el momento de escribir este artículo y se actualizan cada mes; consulta siempre el dato vigente en el INE antes de aplicar cualquier subida. Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento legal para tu caso concreto.
José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.