Herramienta gratuita · Actualizada el 5 de octubre de 2026

Analizador de oportunidad: ¿es buena inversión este piso?

Escribe el municipio, los metros y el precio que te piden. El analizador busca el alquiler real de la zona con los datos oficiales del Ministerio de Vivienda (lo que se paga de verdad en los contratos declarados, no lo que piden los anuncios) y el precio de tasación del Ministerio de Transportes. Con eso calcula la rentabilidad bruta y neta, el dinero que te queda cada mes después de la hipoteca y del IRPF, y el precio máximo que tendría sentido ofrecer. Al final puedes descargar el informe en PDF. Todo se calcula en tu navegador: no se envía ni se guarda ningún dato.

De dónde salen los datos

El analizador combina dos fuentes públicas, las mismas que usan los estudios del propio Gobierno:

• Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Se construye con las declaraciones de la renta de los propietarios, es decir, con lo que se cobra de verdad en contratos vigentes, no con precios de anuncio. La última edición, publicada en marzo de 2026, recoge el año 2024 para más de 2.500 municipios. Usamos la mediana y los percentiles 25 y 75 del precio por metro cuadrado de la vivienda colectiva (pisos).
• Precio: valor tasado medio de la vivienda libre, del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, con datos del segundo trimestre de 2026. Hay dato propio para los municipios de más de 25.000 habitantes; para el resto se usa el de la provincia.

Cuando un municipio pequeño no tiene contratos suficientes en el SERPAVI, el analizador lo dice y usa la mediana de su provincia. Ten en cuenta dos cosas: los alquileres son de 2024, así que un contrato nuevo hoy suele firmarse algo por encima, y la tasación es una media de toda la ciudad, que puede quedar lejos de un barrio concreto. Por eso puedes cambiar a mano el precio y el alquiler: los datos oficiales son el punto de partida, no la respuesta final. Para precios de compraventa escriturados más recientes puedes consultar el Portal Estadístico del Notariado.

Cómo leer el resultado

• Rentabilidad bruta: alquiler de un año entre el precio. Es la cifra de los anuncios y sirve solo para comparar rápido.
• Rentabilidad neta: lo que queda del alquiler tras restar los meses vacíos y los gastos de cada año (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, gestión), dividido por todo lo que inviertes: precio, impuestos y gastos de la compra y reforma. No incluye la hipoteca, para que puedas comparar pisos entre sí con independencia de cómo los pagues. Lo explicamos paso a paso en rentabilidad bruta y neta de un piso.
• Lo que te queda cada mes: el alquiler menos los gastos y la cuota completa de la hipoteca. Después de IRPF, además, se descuenta el impuesto estimado del primer año.
• Rentabilidad sobre tu dinero: lo que ganas en el primer año (lo que te queda tras IRPF más la parte de hipoteca que ya es tuya porque has amortizado capital) entre el dinero que has puesto. Es donde se ve el efecto de financiar.
• Precio máximo para un 5 % neto: con ese alquiler y esos gastos, el precio por encima del cual la rentabilidad neta baja del 5 %. Es una buena referencia para negociar.

Qué significa el semáforo

• Verde: rentabilidad neta del 5 % o más, el piso se paga solo tras hipoteca e IRPF y el alquiler previsto no está por encima del 25 % más caro de la zona.
• Ámbar: entre el 3,5 y el 5 % neto, un pequeño desembolso cada mes o un alquiler previsto en la parte alta del mercado. Puede tener sentido, pero revisa bien las cifras y negocia el precio.
• Rojo: por debajo del 3,5 % neto, o tendrías que poner más de 100 € al mes de tu bolsillo. Con esos números, el piso depende de que suba de valor.

Son umbrales orientativos para vivienda de alquiler de larga duración en España en 2026, con el euríbor por encima del 3 %. Un inversor que paga al contado y busca seguridad puede aceptar menos rentabilidad; uno que financia mucho debería pedir más.

Cómo se calcula el IRPF

Al alquiler cobrado se le restan los gastos deducibles: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, gestión y la amortización del 3 % de la parte de construcción (precio y gastos de compra multiplicados por ese porcentaje). Los intereses y las reparaciones juntos no pueden superar lo cobrado en el año. Si el resultado es positivo, se aplica la reducción de la Ley 12/2023 por alquiler de vivienda habitual (50 % general, hasta 90 % en zonas tensionadas con requisitos) y lo que queda tributa a tu tipo marginal. Si consultas si tu municipio es zona tensionada, el Ministerio de Vivienda publica la lista actualizada. Tienes todos los detalles en la fiscalidad del alquiler y en gastos deducibles y amortización.

Antes de hacer una oferta

• Busca en los portales pisos parecidos en alquiler en la misma calle o barrio y compara con la mediana oficial: si los anuncios están muy por encima, es probable que se acaben cerrando más abajo.
• Pide el último recibo del IBI, las cuotas de comunidad y las actas de las últimas juntas: ahí aparecen las derramas pendientes.
• Calcula los gastos exactos de la compra en tu comunidad con la calculadora de gastos de compra y cuánto te prestaría el banco con la de ¿cuánta hipoteca puedo pedir?.
• Repasa la guía para visitar un piso de inversión y los 10 errores más caros del primer inversor.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes un piso en el punto de mira? Revisamos los números contigo; la primera consulta es gratuita.