Inversión · 2 de octubre de 2026 · 9 min de lectura

Los 10 errores más caros al comprar tu primer piso para alquilar

Llevo invirtiendo en vivienda desde 2002 y he cometido unos cuantos de estos errores en primera persona. Ninguno es raro ni de principiante despistado: casi todos salen de lo mismo, de las ganas de comprar y de hacer las cuentas en la cabeza en lugar de en papel. Te los cuento en orden, de lo que más se ve a lo que más duele, con lo que haría hoy para evitarlos.

1. Comprar con la rentabilidad bruta

«Da un 7 %» casi nunca es verdad. Ese 7 % es el alquiler dividido por el precio del anuncio. Cuando sumas impuestos y gastos de compra, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y algún mes vacío, la rentabilidad neta suele quedarse en torno al 60 % de la bruta. Si con la neta no compensa, el piso no compensa. Tienes el cálculo completo, con un ejemplo, en rentabilidad bruta y neta.

2. Olvidar los gastos de compra

El ITP (entre el 6 y el 10 % según la comunidad autónoma) o el IVA, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación suman entre un 8 y un 12 % del precio. Y el banco no los financia. Quien llega con el 20 % justo para la entrada se encuentra con que le faltan 15.000 € días antes de firmar. Calcúlalos antes de buscar con la calculadora de gastos de compra.

3. Quedarse sin colchón

Meter todos los ahorros en la entrada es el error que más noches sin dormir provoca. La caldera se rompe el segundo mes, el inquilino se va antes de lo previsto o llega una derrama. Antes de comprar, deja aparte al menos seis meses de cuota y gastos del piso, además de tu propio fondo de emergencia.

4. Ajustar la hipoteca al máximo

Que el banco te preste no significa que te convenga pedir todo. Una cuota que solo se paga si el piso está alquilado todos los meses y a buen precio es una apuesta, no una inversión. Haz las cuentas con la cuota a tu cargo durante tres meses sin inquilino y, si es variable o mixta, con el tipo dos puntos más alto. Te ayudan ¿cuánta hipoteca puedo pedir? y hipoteca fija, variable o mixta.

5. Enamorarse del piso en lugar del inquilino

Compras para que viva otra persona. Lo que importa es lo que valora quien alquila en esa zona: transporte, ascensor, número y tamaño de habitaciones, luz, cocina y baño en buen estado. Un ático precioso sin ascensor o un piso con terraza enorme en un barrio de estudiantes puede ser más difícil de alquilar que uno normal y bien situado.

6. No revisar la parte técnica y la legal

Humedades escondidas, una instalación eléctrica antigua, una inspección del edificio desfavorable, una ampliación sin licencia o una carga en el Registro pueden convertir una ganga en un problema. Pide la nota simple, el certificado de deudas de la comunidad y, si el edificio es antiguo, ve con alguien que sepa de obras. Tienes la lista completa en cómo visitar un piso para invertir.

7. Infravalorar la reforma

«Con una manita de pintura se alquila» rara vez es cierto en un piso de los años 70. Una cocina y un baño nuevos, ventanas o una instalación eléctrica cambian el presupuesto y retrasan los primeros ingresos. Pide dos o tres presupuestos antes de dar la señal, súmales un 15-20 % de imprevistos y cuenta los meses de obra como meses sin alquiler.

8. Elegir mal al inquilino o firmar un mal contrato

Las prisas por alquilar salen caras. Pide nóminas o declaración de la renta, contrato de trabajo y referencias de alquileres anteriores. Firma un contrato completo conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma y valora un seguro de impago. Recuerda también que, desde la Ley de Vivienda de 2023, los honorarios de la inmobiliaria los paga el propietario.

9. No conocer la fiscalidad

Dos propietarios con el mismo piso y el mismo alquiler pueden pagar a Hacienda cantidades muy distintas: uno aplica la reducción que le corresponde, deduce todos los gastos y la amortización, y el otro no. Declarar bien no es solo cumplir: es parte de la rentabilidad. Empieza por los gastos deducibles y la amortización y por la fiscalidad de cada tipo de alquiler.

10. Contar con la revalorización y con subir el alquiler

Comprar «porque los pisos siempre suben» es una apuesta, no un plan. El precio puede estancarse años, y las subidas del alquiler están limitadas por ley: en los contratos firmados desde mayo de 2023 la actualización anual está limitada por el índice IRAV del INE, no por el IPC (lo explico en IRAV vs IPC), y en 2026 hay nuevas normas en trámite que podrían limitarla más. Haz que la inversión funcione con el alquiler de hoy; si además se revaloriza, mejor.

Lo que haría hoy antes de comprar el primero

1. Hacer las cuentas en una hoja de cálculo, con gastos reales y un mes vacío al año. Tienes el Excel de rentabilidad.
2. Tener la entrada, los gastos de compra y seis meses de colchón antes de buscar.
3. Visitar al menos diez pisos de la misma zona para saber qué es caro y qué es barato.
4. Llevar el checklist de compra a cada visita.
5. Pedir una segunda opinión antes de dar la señal.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Vas a por tu primer piso? Cuéntame tu caso, la primera consulta es gratuita.