Compra · 2 de octubre de 2026 · 10 min de lectura

Cómo visitar un piso para invertir: lo que mirar antes, durante y después de la visita

Una visita de veinte minutos decide una inversión de veinte o treinta años. Y casi siempre se va con prisa: el agente tiene otra visita detrás, hay otros interesados y el piso «vuela». Por eso conviene llegar con la lista hecha. Esta es la que uso yo cuando visito un piso pensando en alquilarlo: qué pedir antes, qué mirar en el edificio y en la vivienda, qué preguntar y qué comprobar antes de firmar nada. Al final tienes el enlace al checklist completo en PDF para llevarlo impreso o en el móvil.

Antes de la visita: los papeles

Gran parte de los problemas de una vivienda no se ven: están en el Registro, en la comunidad o en el catastro. Pide o consulta esto antes de ir, o como muy tarde antes de dar una señal:

• Nota simple del Registro de la Propiedad. Dice quién es el propietario, la superficie registrada y si hay cargas: hipotecas, embargos, usufructos o limitaciones como las de vivienda protegida. Se pide en la web del Colegio de Registradores por unos 9 € y llega en unas horas.
• Ficha del catastro. Gratuita en la Sede Electrónica del Catastro. Compara la superficie y el año de construcción con lo que dice el anuncio, y mira el valor catastral: sirve para calcular el IBI y la amortización si lo alquilas.
• Último recibo del IBI y lo que se paga de comunidad al mes.
• Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender o alquilar, y la etiqueta tiene que aparecer en el anuncio. Una E, F o G anticipa facturas altas y obras si algún día quieres mejorarla.
• Inspección técnica del edificio (ITE o IEE). En muchas ciudades es obligatoria a partir de 45 o 50 años. Pregunta si la tiene y si salió «favorable»: si no, hay obras pendientes.

El edificio y la zona

• Fachada, portal y escalera. Grietas en fachada, humedades en el portal o una escalera descuidada dicen mucho de cómo se gestiona la comunidad.
• Ascensor. Sin ascensor, a partir de un segundo piso el público de alquiler se reduce mucho. Si no hay, pregunta si se ha hablado de instalarlo: es una derrama casi segura.
• Cubierta y sótano. Si puedes, sube al último piso y baja al garaje o al sótano: las manchas de humedad en esos dos sitios son las más caras de arreglar.
• Derramas. Pregunta si hay obras aprobadas o en estudio (fachada, tejado, bajantes, ascensor). Quién paga cada una depende de cuándo venzan los pagos, así que conviene dejar por escrito en las arras quién asume las ya aprobadas.
• El barrio a distintas horas. Vuelve por la noche y un fin de semana. El ruido, el aparcamiento y la seguridad cambian mucho según la hora.
• Demanda de alquiler. Busca en los portales cuántos pisos parecidos se alquilan en la zona, a qué precio y cuánto tiempo llevan anunciados. Si hay muchos y llevan meses, el precio que esperas no es realista.

Dentro de la vivienda

Estructura y humedades

• Grietas en diagonal en paredes o techos, puertas que rozan o suelos con desnivel pueden indicar movimientos de la estructura. Una fisura fina en el yeso es normal; una grieta en la que cabe una moneda, no.
• Manchas, pintura reciente en una sola esquina o olor a humedad. Mira detrás de los armarios, bajo los fregaderos y en el techo del baño.

Instalaciones

• Electricidad: un cuadro moderno con diferencial y magnetotérmicos. Un cuadro de fusibles antiguo significa reformar la instalación entera.
• Fontanería: abre los grifos a la vez y mira la presión. Pregunta si las tuberías son de plomo o de hierro (edificios antiguos) o si ya se cambiaron.
• Calefacción y agua caliente: tipo de caldera, edad y última revisión. Si hay calefacción central, su coste va en la comunidad.
• Gas: si hay instalación, pide el último certificado de revisión.

Lo que afecta al alquiler

• Distribución: dos habitaciones dobles se alquilan mejor que tres pequeñas. Un salón sin luz natural resta mucho en las fotos del anuncio.
• Orientación y luz: visita de día y mira por dónde da el sol.
• Ventanas: unas ventanas con buen aislamiento ahorran dinero al inquilino y evitan quejas por ruido o frío.
• Cocina y baño: son las dos partes más caras de reformar. Calcula si te vale con una actualización ligera o hay que hacerlas enteras.

Preguntas que conviene hacer

• ¿Por qué se vende y desde cuándo está a la venta?
• ¿Está ocupada? Si está alquilada, ¿qué contrato tiene, qué renta paga el inquilino y cuándo vence? Comprar con inquilino dentro implica respetar ese contrato.
• ¿Hay deudas con la comunidad? Pídelo por escrito: el vendedor tiene que aportar un certificado del administrador al firmar, y el comprador responde de las del año en curso y los tres anteriores.
• ¿Se han hecho reformas? ¿Con licencia? Una ampliación o un cambio de uso sin legalizar puede complicar la hipoteca y la venta futura.
• ¿Qué se queda en la vivienda (muebles, electrodomésticos)?

Los números en el móvil, antes de salir

Antes de irte, haz tres cuentas rápidas:

1. Coste total: precio más impuestos y gastos de compra, que son entre un 8 y un 12 % según la comunidad. Te lo da la calculadora de gastos de compra.
2. Rentabilidad: alquiler realista de la zona × 12 ÷ coste total. Si ni siquiera la bruta llega a un 5-6 %, es difícil que la neta compense. Lo explico en rentabilidad bruta y neta.
3. Financiación: con la calculadora ¿cuánta hipoteca puedo pedir? sabrás si el banco te acompaña y cuánto ahorro necesitas.

Después de la visita, antes de firmar

• Si te interesa, vuelve con alguien que sepa de obras o con un técnico: una revisión profesional cuesta poco comparada con un error estructural.
• Pide la nota simple actualizada justo antes de firmar las arras: las cargas pueden cambiar.
• Firma un contrato de arras que deje claro el precio, el plazo, quién paga qué y qué pasa si el banco no concede la hipoteca. Tienes un modelo de contrato de arras en la web.
• Comprueba si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado: cambia lo que podrás cobrar de alquiler y los beneficios fiscales.

Llévate el checklist

He reunido todas estas comprobaciones, y alguna más, en un checklist de compra de vivienda para inversión: 74 puntos en 4 páginas para imprimir o llevar en el móvil, con espacio para notas y para comparar varios pisos.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Has visto un piso y quieres una segunda opinión? Cuéntamelo, la primera consulta es gratuita.