Hipotecas · 2 de octubre de 2026 · 9 min de lectura
Hipoteca fija, variable o mixta en 2026: cuál elegir con el euríbor al alza
Hace un año el euríbor estaba en el 2,2 % y la pregunta casi no existía: la hipoteca fija era barata y nadie quería sustos. En septiembre de 2026 el euríbor ronda el 3,25 % y el Banco Central Europeo acaba de volver a subir los tipos, así que la duda ha vuelto: ¿fija, variable o mixta? En este artículo explico cómo funciona cada una, qué ofrecen hoy los bancos y cómo cambia la cuota de una misma hipoteca según lo que haga el euríbor en los próximos años.
Las tres opciones, en una frase cada una
- Fija: pagas el mismo tipo de interés, y por tanto la misma cuota, durante toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día lo que vas a pagar.
- Variable: el primer año suele tener un tipo fijo de partida y después el tipo es el euríbor más un diferencial que se revisa cada 6 o 12 meses. Si el euríbor baja, pagas menos; si sube, más.
- Mixta: un periodo inicial a tipo fijo (normalmente de 3 a 10 años) y el resto a tipo variable. Es una apuesta a que, cuando termine el tramo fijo, el euríbor estará más bajo que hoy.
Cómo está el mercado en otoño de 2026
El 10 de septiembre, el BCE subió sus tipos un cuarto de punto: la facilidad de depósito quedó en el 2,50 %. La inflación de la zona euro llegó al 3,3 % en agosto, empujada por la energía, y los mercados dan bastantes probabilidades a otra subida antes de que acabe el año. El euríbor a 12 meses, que en enero estaba en el 2,25 %, cerró septiembre cerca del 3,25 %, más de un punto por encima de hace un año.
Con ese panorama, las ofertas de los bancos a finales de septiembre se movían, aproximadamente, en estos rangos:
| Tipo | Condiciones habituales (con productos vinculados) |
|---|---|
| Fija | Del 2,55 al 2,85 % de TIN durante todo el préstamo. |
| Variable | Primer año en torno al 2 %; después, euríbor más un diferencial de 0,49 a 0,60 puntos. |
| Mixta | Del 1,75 al 2,35 % los primeros 3 a 5 años; después, euríbor más unos 0,70 puntos. |
Más del 90 % de las hipotecas que se firman ahora son a tipo fijo. Y hay una razón de peso: con el euríbor por encima del 3 %, la variable solo sale más barata el primer año.
La misma hipoteca con cada opción
Un préstamo de 150.000 € a 25 años. Fija al 2,70 %; variable con el primer año al 2,07 % y después euríbor + 0,55; mixta al 2 % durante 4 años y después euríbor + 0,68. Así quedaría la cuota mensual según dónde esté el euríbor después del tramo inicial:
| Euríbor después del tramo inicial | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Al principio | 688 € | 641 € (1.er año) | 636 € (4 años) |
| Si baja al 2 % | 688 € | 675 € | 679 € |
| Si sigue en el 3,25 % | 688 € | 770 € | 763 € |
| Si sube al 4,5 % | 688 € | 872 € | 852 € |
La lectura es clara: para que la variable compense, el euríbor tendría que bajar con fuerza y mantenerse bajo durante años. Con el euríbor como está hoy, la variable sería unos 80 € al mes más cara que la fija desde el segundo año. Y si sube al 4,5 %, cerca de 185 € más. La mixta ahorra unos 50 € al mes durante cuatro años (unos 2.500 €) a cambio de quedar expuesta después.
Puedes hacer estas cuentas con tus cifras en la calculadora de cuota de hipoteca y ver hasta dónde puedes llegar con la calculadora ¿cuánta hipoteca puedo pedir?.
Cuándo tiene sentido cada una
La fija encaja si tu presupuesto no aguanta sustos, si el préstamo es largo (25 o 30 años) o si la cuota ya se lleva una parte importante de tus ingresos. Pagas un poco más que la variable el primer año a cambio de no depender de nada.
La variable solo tiene sentido si puedes absorber subidas de 150-200 € al mes sin problemas, si el plazo es corto o si piensas amortizar mucho en los primeros años: sus comisiones por amortizar antes de tiempo son más bajas que las de la fija.
La mixta es para quien prevé vender o amortizar buena parte del préstamo antes de que acabe el tramo fijo, o para quien cree que en 4-5 años los tipos estarán más bajos y acepta el riesgo de equivocarse.
Lo que hay que mirar además del tipo
- La TAE, no solo el TIN. La TAE incluye el coste de los productos vinculados (seguros, plan de pensiones, nómina). Un TIN bajo con tres seguros caros puede salir peor que un TIN algo más alto sin vinculaciones.
- Las comisiones por amortizar antes de tiempo. La Ley 5/2019 las limita: en la variable, como máximo un 0,25 % de lo que adelantes los tres primeros años o un 0,15 % los cinco primeros (según se pacte); en la fija, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después, y nunca más de lo que el banco pierda realmente.
- Pasar de variable a fija. Si tienes una variable y quieres cambiarla a fija, en tu banco o en otro, la ley limita la comisión a un 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años del préstamo; después, sin comisión.
- Los documentos previos. El banco te tiene que dar la FEIN, que es la ficha con las condiciones de la oferta, y la FiAE, que avisa de los riesgos si la hipoteca es variable o mixta, al menos 10 días antes de la firma. Antes de firmar tienes una cita gratuita con el notario para resolver dudas.
Resumen
- Con el euríbor cerca del 3,25 % y el BCE subiendo tipos, la fija es la opción más prudente para la mayoría.
- La variable solo es más barata el primer año salvo que el euríbor baje con fuerza.
- La mixta ahorra al principio, pero traslada el riesgo a dentro de unos años.
- Compara siempre la TAE y las comisiones, no solo el tipo de interés.
Fuentes: Banco Central Europeo, decisión de política monetaria del 10 de septiembre de 2026; euríbor a 12 meses, medias mensuales de 2025 y 2026; ofertas de hipotecas fijas, variables y mixtas publicadas por los bancos en septiembre de 2026; Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 14 y 23). Cálculo propio de las cuotas con el sistema de amortización francés.
Este artículo es divulgación general y no es una recomendación financiera. Las cuotas son orientativas y las condiciones de cada banco cambian con frecuencia: pide siempre la FEIN y compara antes de decidir.
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José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Dudas con tu hipoteca? Cuéntame tu caso, la primera consulta es gratuita.