Herramienta gratuita · Sistema de amortización francés
Antes de ir al banco, saca tú mismo la cuenta. Esta calculadora te da la cuota mensual, los intereses totales y el coste real del préstamo con el sistema de amortización que usan casi todos los bancos en España, el sistema francés (cuota constante, con más peso de intereses al principio y de capital al final).
Cuota mensual, intereses totales y coste real del préstamo (sistema francés).
Es el sistema que usan la inmensa mayoría de hipotecas en España: pagas siempre la misma cuota mes a mes durante toda la vida del préstamo, pero la composición de esa cuota cambia. Al principio, la mayor parte de lo que pagas es interés y muy poco amortiza capital. Con el paso de los años, esa proporción se invierte: cada vez amortizas más capital y pagas menos interés. Por eso las hipotecas a 30 años parecen "no bajar" el capital pendiente durante los primeros años, aunque la cuota sea la misma.
Ninguno es "el bueno" en abstracto: depende de tu perfil de riesgo y del momento del mercado. Un tipo fijo te da certeza total sobre la cuota durante toda la vida del préstamo, a cambio de un tipo de partida algo más alto. Un tipo variable suele empezar más bajo, pero tu cuota sube o baja con el euríbor: si lo eliges, simula siempre con un euríbor 1-2 puntos más alto del actual, para comprobar que la cuota seguiría siendo asumible si sube. El mixto combina unos años iniciales a tipo fijo con el resto a variable.
La cuota es solo una parte del coste real de comprar con hipoteca. Antes de firmar, revisa también los gastos de compra (que la hipoteca normalmente no cubre), la comisión de apertura, si hay comisión por amortización anticipada, y si el banco exige vincular seguros o nómina para mejorar el diferencial: haz siempre la cuenta con y sin esa vinculación para saber si de verdad compensa.
Es el sistema más habitual en las hipotecas españolas: la cuota mensual es siempre la misma durante toda la vida del préstamo, pero al principio se paga sobre todo interés y al final sobre todo capital.
A más plazo, la cuota mensual baja, pero los intereses totales pagados suben. Conviene comparar el coste total del préstamo, no solo la cuota mensual, y elegir el plazo más corto que puedas asumir con comodidad.
El tipo de interés (nominal) es el porcentaje que se aplica al capital pendiente. La TAE incluye además comisiones y gastos asociados, y da una idea más real del coste total del préstamo, por lo que es la que hay que comparar entre bancos.
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o compra (el menor de los dos), por lo que hace falta disponer de un 20 % de entrada más los gastos de compra, que rondan otro 10-13 % adicional.
Los resultados son una estimación orientativa calculada en tu propio navegador: no se envía ni se guarda ningún dato. No sustituyen a la oferta vinculante de tu banco, a la liquidación de la hacienda autonómica ni al asesoramiento de un profesional.
José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.