Alquiler · 16 de octubre de 2026 · 10 min de lectura

Seguro de impago del alquiler en 2026: qué cubre, cuánto cuesta y cuándo compensa

El miedo a que el inquilino deje de pagar es la razón número uno por la que mucha gente con un piso vacío no se decide a alquilarlo. El seguro de impago existe para eso: si el inquilino deja de pagar, la aseguradora te adelanta la renta y se encarga del desahucio. Pero no es gratis, no lo cubre todo y no tiene sentido en todos los casos. En este artículo te cuento qué cubre de verdad, cuánto cuesta, quién lo paga según la ley, qué cambia con los decretos de octubre y cómo decidir con números si te compensa.

Qué es y cómo funciona

El seguro de impago de alquiler lo contrata el propietario: es el tomador y el asegurado. El inquilino no firma la póliza ni cobra nada de ella. Su funcionamiento es sencillo:

• El inquilino deja de pagar una o varias mensualidades.
• Tú lo comunicas a la aseguradora dentro del plazo que marque la póliza (suele ser corto: no lo dejes pasar).
• La aseguradora inicia la reclamación y, si no se resuelve, el desahucio con sus abogados y procuradores.
• Mientras tanto te va abonando las rentas, hasta el número de meses contratado.
• Cuando recupera lo que puede, se queda con ello: el inquilino sigue debiendo el dinero, solo que ahora se lo debe a la aseguradora.

Es decir, no es un seguro que «perdona» deudas. Es una forma de trasladar a un tercero el riesgo de quedarte meses sin cobrar y de tener que pagar tú el proceso judicial.

Qué cubre y qué no

Las pólizas del mercado se parecen mucho en lo básico y se diferencian en la letra pequeña. Lo habitual es:

• Rentas impagadas: de 6 a 24 meses según el producto. Cuantos más meses, más cara la prima.
• Defensa jurídica: abogado, procurador y costas del desahucio, normalmente con un límite de entre 3.000 y 6.000 euros.
• Actos vandálicos: daños causados por el inquilino, con un tope que suele rondar los 3.000 euros y una franquicia de unos 300.
• Suministros impagados (luz, agua, gas): solo en algunas pólizas o como cobertura opcional.
• Extras como cerrajero o limpieza tras el desalojo, según la compañía.

Y lo que casi nunca cubre:

• Los alquileres de temporada, los locales, los subarriendos y las viviendas sin condiciones de habitabilidad.
• El desgaste normal del piso y los daños que ya existían antes del contrato.
• Los impagos que empezaron antes de contratar el seguro o durante el periodo de carencia.
• Si el inquilino paga solo parte de la renta, normalmente solo se cubre lo que falta.

Cuánto cuesta

No hay un precio oficial: cada aseguradora tarifica según la renta, los meses cubiertos, la franquicia y el perfil del inquilino. Como referencia, en un comparador de agosto de 2025, para un alquiler de 1.000 euros al mes y un inquilino de perfil medio, las primas iban de unos 380 euros al año (6 meses cubiertos y un mes de franquicia) a unos 680 euros (24 meses). Con 12 meses, unos 505 euros.

Traducido a porcentaje: entre el 3 % y el 6 % de la renta anual para el seguro solo. Los productos que además incluyen la búsqueda del inquilino y la gestión del alquiler suben al 8 % o 9 %, pero ahí estás pagando también un servicio.

Antes de mirar el precio, mira tres cosas: cuántos meses cubre, si tiene franquicia (el primer mes impagado lo pierdes tú) y el límite de la defensa jurídica. Una póliza barata con un mes de franquicia y 3.000 euros de defensa puede salir cara justo el día que la necesitas.

Qué le piden al inquilino

La aseguradora no asegura cualquier contrato. Antes de emitir la póliza estudia al inquilino, y lo normal es que exija:

• No figurar en ficheros de morosidad.
• Que la renta no supere entre el 40 % y el 45 % de sus ingresos netos.
• Contrato de trabajo o justificante de ingresos, DNI y las últimas nóminas.
• Contrato de alquiler de vivienda habitual de al menos un año.

Fíjate en un detalle: la aseguradora se está jugando su dinero, así que su filtro es bastante bueno. Si un inquilino no pasa el estudio de la aseguradora, eso ya te está diciendo algo, tengas seguro o no. Yo sigo usando como referencia una tasa de esfuerzo por debajo del 35 %, más exigente que la de la mayoría de pólizas.

¿Quién lo paga? Lo que dice la ley hoy

Esta es la pregunta que más me llega, y la respuesta ha cambiado dos veces en el último mes.

• Los gastos de gestión y formalización del contrato son del propietario desde la Ley 12/2023, que modificó el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Las garantías adicionales a la fianza no pueden superar dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el propietario es empresa), según el artículo 36.5 de la LAU. La fianza legal sigue siendo de un mes.
• El decreto de septiembre que prohibía expresamente repercutir el seguro al inquilino estuvo en vigor un solo día: el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre y quedó derogado.
• Hoy no hay una norma que lo prohíba ni que lo imponga de forma expresa, pero el sentido de la ley va en una dirección clara: los costes de protegerte como propietario son tuyos.

Mi consejo: asúmelo tú y cuéntalo como un gasto más del alquiler. Pasárselo al inquilino te expone a una reclamación, empeora la relación desde el primer día y, en un mercado con tantos cambios normativos, es buscarse un problema por 40 euros al mes.

Es un gasto deducible

La prima del seguro de impago es un gasto deducible en la declaración de la renta, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario, igual que el seguro de hogar, el IBI o la comunidad. Si no lo estás incluyendo, revisa el artículo de gastos deducibles del alquiler: es dinero que estás regalando.

Eso sí, el ahorro fiscal real es menor de lo que parece, porque el rendimiento neto del alquiler de vivienda suele tener una reducción. Con una reducción del 50 % y un tipo marginal del 30 %, cada 100 euros de prima te ahorran unos 15 euros de IRPF.

Qué cambia con los decretos de octubre

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, toca de lleno el desahucio por impago, que es justo lo que cubre este seguro. Hasta el 31 de diciembre de 2030:

• Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, el lanzamiento se paraliza y la Administración tiene que ofrecerle una alternativa habitacional. Si no lo hace, el propietario puede cobrar lo debido a través de la Administración.
• En otros casos de vulnerabilidad sin alternativa, el juez puede suspender el proceso hasta tres años, revisable cada año. Si el propietario es persona física, la Administración asume las rentas impagadas, los suministros y las costas, pero no el lucro cesante.

Para el propietario pequeño esto significa dos cosas. Primera: los desahucios pueden alargarse mucho más, así que los meses de cobertura importan más que nunca; con 6 meses te puedes quedar corto. Segunda: lee si tu póliza sigue pagando mientras el proceso está suspendido, porque no todas lo aclaran.

El decreto está pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso, con la votación prevista para el 12 de noviembre, y según la prensa tiene los apoyos para salir adelante. El otro, el 28/2026 (prórrogas de cinco años y tope del 2 %), entraría en vigor el 15 de noviembre, pero no parece tener los votos. Te lo explico entero en el artículo sobre los decretos de vivienda 28 y 29/2026.

Alternativas públicas: el aval al alquiler y Alokaplus

Antes de pagar una póliza, mira si te encaja una de las coberturas públicas:

• Aval al alquiler del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Cubre impago de rentas, daños en la vivienda y suministros que hayas tenido que pagar tú. Es para contratos con inquilinos menores de 35 años o en situación de vulnerabilidad, con una renta que no supere el índice de referencia de precios. Lo gestiona cada comunidad autónoma y su puesta en marcha depende de los convenios con el Estado, así que pregunta en tu comunidad si ya está operativo. No es a fondo perdido para el inquilino: lo que pague la Administración se lo reclamará después.
• Alokaplus (País Vasco). Seguro público y gratuito aprobado el 13 de octubre, que arranca en noviembre. Para propietarios particulares con hasta cinco viviendas en zonas tensionadas: cubre hasta 14 mensualidades (20 si el inquilino es joven, mayor de 65 o tiene menores o personas dependientes a cargo), además de suministros y daños. A cambio, la fianza queda limitada a un mes.

Si tu inquilino encaja en alguno de estos perfiles, es muy probable que la cobertura pública te salga mejor que cualquier póliza privada.

¿Te compensa? Hazlo con números

Un ejemplo. Piso alquilado por 850 euros al mes (10.200 al año). Un seguro de 12 meses sin franquicia cuesta unos 460 euros al año; después de impuestos, unos 390.

Ahora el escenario malo sin seguro. Supongamos un impago que se alarga 10 meses hasta recuperar el piso: son 8.500 euros de renta perdida, más abogado y procurador (pongamos 2.000) y algo de reparación al salir. Unos 11.000 euros en total, sin contar el coste de tu tiempo y tus nervios.

La cuenta del punto de equilibrio es: prima dividida entre la pérdida. 390 entre 11.000 es un 3,5 %. Es decir, el seguro te compensa en euros si crees que la probabilidad de sufrir un impago grave ese año es mayor del 3,5 %. Para casi nadie lo es, y eso es lo normal: las aseguradoras ganan dinero. Pero la pregunta buena no es esa, sino otra:

¿Puedes encajar 11.000 euros de golpe sin vender nada ni dejar de pagar tu hipoteca? Si la respuesta es no, el seguro no es un gasto: es lo que te mantiene en el juego.

Por eso mi criterio práctico es este:

• Contrátalo si es tu primer piso, si la hipoteca depende de la renta, si no tienes un colchón de al menos seis cuotas o si el inquilino tiene un perfil algo más justo.
• Puedes prescindir si tienes varios pisos y un buen colchón (te autoaseguras), si el inquilino tiene una solvencia muy holgada o si te cubre una ayuda pública.
• En cualquier caso, mete la prima en tus cuentas desde el principio. En el analizador de oportunidad y en el artículo de rentabilidad bruta y neta ya cuento con ella como un gasto fijo más.

Antes de firmar la póliza: lo que hay que leer

• Meses cubiertos y si cuentan desde el primer impago o desde la demanda.
• Franquicia: cuántas mensualidades pierdes tú antes de que pague la aseguradora.
• Carencia: el periodo inicial en el que no hay cobertura.
• Límite de defensa jurídica y si cubre recursos.
• Plazo para comunicar el impago. Si te pasas, pueden no pagarte.
• Qué entiende la póliza por «renta»: si incluye comunidad, IBI o suministros repercutidos en el contrato.
• Qué pasa en las prórrogas y actualizaciones de la renta, y si la aseguradora puede cancelar la póliza tras un siniestro.
• Qué ocurre si el juzgado suspende el desahucio por vulnerabilidad.

Y lo más importante, que ningún seguro sustituye: elegir bien al inquilino, tener el contrato claro y responder rápido. Un buen inquilino que se queda cinco años vale más que la mejor póliza del mercado. Si estás empezando, repasa también los 10 errores más caros al comprar tu primer piso para alquilar.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.