Compra · 29 de agosto de 2026 · 8 min de lectura

Los 6 gastos que casi nadie calcula antes de comprar un piso

La primera vez que compré, en 2002, hice lo que hace casi todo el mundo: miré el precio del piso, miré lo que tenía ahorrado, y di por hecho que la diferencia me la prestaba el banco. Me faltaban varios miles de euros que no había contado. No me arruiné de milagro y porque la operación era pequeña, pero aprendí la lección más cara de mi vida inversora: el precio no es el coste.

Estos son los seis gastos que se comen tu ahorro y que casi nadie calcula antes de firmar. Al final te dejo la regla práctica que uso yo.

1. El impuesto: ITP o IVA + AJD

Es, con diferencia, el gasto más grande, y el que más varía según dónde compres.

• Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. Va desde el 4 % del País Vasco hasta el 10 % de Cataluña, con escalas progresivas en los importes altos. En Madrid es del 6 %, en Castilla y León del 8 %.
• Obra nueva: pagas IVA (10 %) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que ronda entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad.

Sobre un piso de 150.000 €, la diferencia entre comprar en el País Vasco y comprar en Cataluña son 9.000 € de impuesto. El mismo piso. La misma operación.

Ojo con esto: muchas comunidades tienen tipos reducidos para menores de 35  años, familias numerosas, personas con discapacidad o compras en municipios rurales. Casi nadie los pide porque casi nadie sabe que existen. Pregunta siempre antes de firmar.

En la calculadora de gastos de compra de esta web tienes los tipos actualizados de las 19 comunidades y ciudades autónomas, con el perfil general y el reducido.

2. Notaría

El notario cobra por arancel oficial, así que aquí hay poco margen: depende del precio de la vivienda y de la extensión de la escritura. Para una compraventa normal suele moverse entre 600 y 900 €. Si además firmas hipoteca, esa escritura va aparte.

Dato que casi nadie usa: el comprador tiene derecho a elegir notario. No estás obligado a ir al que te diga la inmobiliaria o el banco.

3. Registro de la Propiedad

Inscribir la compra a tu nombre cuesta entre 400 y 650 € en una operación corriente, también por arancel. No es opcional en la práctica: sin inscripción, frente a terceros tú no eres el dueño.

4. Gestoría

Entre 300 y 500 €. Se encarga de liquidar los impuestos y de llevar la escritura al Registro. Técnicamente puedes hacerlo tú mismo y ahorrarte el dinero; si hay hipoteca, el banco normalmente impone la suya y la paga él desde la Ley 5/2019.

5. Tasación

Entre 250 y 600 € según el tamaño y la tasadora. Solo la necesitas si vas a financiar: el banco no presta sobre el precio que tú pagas, sino sobre el valor de tasación. Y aquí está la trampa que le cuesta la operación a mucha gente: si el piso tasa por debajo del precio de compra, el banco presta menos y tú tienes que poner la diferencia en metálico.

6. La reforma que siempre cuesta un 20 % más

Este no aparece en ninguna lista de gastos de compra, y es el que más operaciones estropea. Nunca en mi vida he visto una reforma que costara lo presupuestado. Aparece una bajante que hay que cambiar, una instalación eléctrica que no pasa el boletín, humedades detrás de un armario.

Mi regla: al presupuesto de reforma le sumo un 20 % y ese es mi número. Si la operación solo funciona con el presupuesto original, la operación no funciona.

La regla práctica que uso

Junta los cinco primeros gastos y, según la comunidad, te salen entre un 10 % y un 14 % del precio de la vivienda. Así que:

Entrada del 20 % + entre 10 % y 14 % de gastos = entre el 30 % y el 34 % del precio en dinero contante, antes de tocar la reforma.

Sobre un piso de 150.000 € hablamos de 45.000 a 51.000 € de ahorro. Y encima conviene guardar un colchón aparte para los primeros meses: la comunidad, el IBI, un inquilino que tarda en entrar.

Si alguien te dice que se puede comprar sin dinero, pregúntale quién asume el riesgo cuando algo sale mal. La respuesta suele ser: tú.

Lo que quiero que te lleves

No cuentes con el precio. Cuenta con el coste total de entrada: precio + impuesto + notaría + registro + gestoría + tasación + reforma con su 20 % de margen. Ese es el número real. El día que lo tengas apuntado en un papel, ya sabes más que la mayoría de la gente que está firmando esta semana.

Calcula tus gastos exactos por comunidad →

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.