Euríbor · media de agosto de 2026
2,954%
+0,84 p.p. en un año. Cada 0,25 puntos mueven unos 25–30 € al mes en una hipoteca media a 25 años.
Comprobar el euríbor de hoy →道徳 Dōtoku · Inversión con ética
Dotoku Homes
Inversión inmobiliaria con ética, por José A. Ramos
Inversor inmobiliario · Divulgador · Educación financiera
Aprende a invertir en inmuebles conmigo
- 24 años invirtiendo desde 2002
- 6 inmuebles en alquiler hoy
- LCCI formación acreditada Ley 5/2019
- León de donde soy 1977
Cada semana
Lo que voy escribiendo
Un artículo nuevo cada semana: casos reales, números y errores propios. Sin humo y sin promesas de hacerse rico.
- Seguro de impago del alquiler en 2026: qué cubre, cuánto cuesta y cuándo compensa
Alquiler · 16 de octubre de 2026
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Alquiler · 13 de octubre de 2026
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Inversión · 2 de octubre de 2026
Rentabilidad bruta, gastos olvidados, sin colchón, hipoteca al límite... Los diez errores que más cuestan y lo que haría hoy para evitarlos. - ¿Amortizar la hipoteca o invertir el dinero? Cómo decidirlo en 2026
Hipotecas · 2 de octubre de 2026
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Hipotecas · 2 de octubre de 2026
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Inversión · 2 de octubre de 2026
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Alquiler · 26 de septiembre de 2026
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Mercado · 17 de septiembre de 2026
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Alquiler · 1 de septiembre de 2026
El IRAV no es el IPC, y confundirlos te puede costar dinero o un aviso mal hecho. Qué índice toca según la fecha de tu contrato, con ejemplos reales. - O inviertes o estás fuera
Mentalidad · 1 de septiembre de 2026
La inflación es el impuesto que nadie vota y todos pagan. Por qué invertir dejó de ser una opción y pasó a ser una necesidad, y cómo empezar sin comprar lo primero que se cruce. - Los 6 gastos que casi nadie calcula antes de comprar un piso
Compra · 29 de agosto de 2026
Impuesto, notaría, registro, gestoría, tasación y la reforma que siempre cuesta un 20 % más. La regla práctica para saber cuánto dinero necesitas de verdad antes de firmar.
01 — El mercado inmobiliario hoy
Los números de hoy
Estas cifras se actualizan solas cada día con los últimos datos oficiales del INE y del Banco Central Europeo. Cada una lleva su fuente y su periodo: si no puedo citarlo, no lo publico.
Precio de la vivienda · INE, 2T 2026
+12,2%
Interanual. Obra nueva +7,4 %; segunda mano +12,9 %. Es la media nacional: por zonas la diferencia es enorme.
Fuente: INE →Interés de las hipotecas nuevas · julio de 2026
2,89%
+0,26 p.p. en un año. Media de los préstamos para vivienda firmados ese mes en España. Si tu banco te ofrece bastante más, hay margen para negociar.
Fuente: Banco de España / BCE →Compraventas · junio de 2026
59.288 viv.
+1,6 % en un año. Operaciones inscritas en los registros ese mes: el termómetro de la demanda real, más fiable que los anuncios.
Fuente: INE →Previsiones para el cierre de 2026 · publicadas en agosto de 2026
Bankinter+7,0 %
CaixaBank Research+5,7 %
BBVA Research+5,3 %
Ninguna de las grandes casas de análisis prevé caídas generalizadas en 2026 ni 2027. Las correcciones que se ven hoy son locales: interior rural, mercados secundarios saturados y producto que necesita reforma profunda.
Actualizado: 22 de septiembre de 2026 Los datos de mercado son informativos y no constituyen recomendación de inversión.
02 — Consejos básicos
Ocho cosas que me habría gustado saber en 2002
Ninguno es un atajo. Son las reglas que uso yo, escritas en el idioma en que se explican a un amigo.
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01
Se gana al comprar, no al vender
El margen de una operación se decide el día que firmas la compra. Si el precio de entrada es malo, ninguna reforma ni ningún inquilino lo arregla después.
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02
Calcula la rentabilidad neta, no la bruta
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacío, IRPF y gestión se comen entre 2 y 3 puntos. Un 8 % bruto puede quedarse en un 4,5 % real. Ese es tu número.
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03
Presupuesta los gastos de compra antes de buscar
Entre ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación se van del 8 % al 14 % del precio según la comunidad. Está todo en la calculadora de abajo.
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04
Ten un colchón de al menos 6 cuotas
El vacío entre inquilinos, una caldera rota o un impago no avisan. La liquidez es lo que separa un mal trimestre de una venta forzada.
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05
La ubicación no es la ciudad: es la calle
Dentro del mismo barrio hay portales que se alquilan en tres días y otros que tardan tres meses. Camina la zona a distintas horas antes de firmar.
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06
Lee la FEIN entera, dos veces
Diferencial, vinculaciones, comisión de amortización, índice de referencia. La diferencia entre dos ofertas «parecidas» puede ser de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
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07
El inquilino es tu socio, no tu enemigo
Selecciona bien, trata bien y responde rápido. Un buen inquilino que se queda cinco años vale más que cincuenta euros extra al mes con rotación constante.
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08
Si no puedes explicar la operación en un folio, no la entiendes
Precio, gastos, financiación, ingreso, gasto, rentabilidad y plan B. Si algo no cabe ahí, el problema no es el folio.
03 — Manifiesto
Inversión inmobiliaria
para el inversor del futuro
1. Un buen negocio inmobiliario es aquel del que las dos partes salen satisfechas. Si una gana porque la otra no sabía algo, no es un negocio: es un descuido aprovechado.
2. La verdad por delante. El estado real del inmueble, el gasto real, la rentabilidad real. Los números incómodos se dicen antes de firmar, no después.
3. Moral y rentabilidad no se oponen; se equilibran. La ética no es un coste del negocio: es lo que hace que el negocio dure veinte años.
4. El conocimiento no se guarda. Cuanta más gente sepa calcular una rentabilidad neta, mejor funciona el mercado para todos.
5. Antes que inversores, propietarios o inquilinos, somos personas. El respeto va primero y no es negociable.
6. Invertir en vivienda debería estar al alcance de cualquiera que quiera aprender. Ese es el propósito de esta web: que todos seamos capaces de invertir en inmuebles con conocimiento.
José A. Ramos · 道得 Dotoku Homes
04 — Educación financiera
Lo básico, dicho claro
Antes de invertir en un piso hay que tener las cuentas de casa en orden. Estos son los conceptos que de verdad mueven la aguja, explicados como se los explicarías a un amigo.
Págate a ti primero
El día que cobras, aparta el ahorro antes de gastar, no con lo que sobre a fin de mes. Automatízalo: una transferencia programada el día 1 y te olvidas. Lo que no ves, no lo gastas.
El fondo de emergencia va primero
De tres a seis meses de tus gastos fijos, en una cuenta aparte y disponible. No es una inversión, es lo que evita que una avería o un mes sin ingresos te obligue a vender algo con pérdidas.
La regla 50 / 30 / 20
Como punto de partida: 50 % a necesidades (vivienda, comida, transporte), 30 % a gustos y 20 % a ahorro y a reducir deudas. No es dogma, es una vara de medir para saber dónde estás.
Interés compuesto: tu mejor socio
Es ganar intereses sobre los intereses. 200 € al mes al 5 % anual son 24.000 € aportados en 10 años… y unos 31.000 € de saldo. En 25 años, unos 60.000 € aportados y cerca de 119.000 €. El ingrediente que no se puede comprar es el tiempo.
Deuda buena y deuda mala
Deuda buena es la que compra algo que produce ingresos o se revaloriza, a un tipo razonable (una hipoteca sobre un piso que se alquila). Deuda mala es la que financia consumo que se deprecia, a tipos altos (tarjetas revolving, un coche a crédito caro).
Mira siempre la TAE, no el TIN
El TIN es solo el interés. La TAE incluye además comisiones y gastos, así que es el único número que permite comparar dos ofertas de verdad. Si te enseñan el TIN y esconden la TAE, pregunta por qué.
La inflación se come el dinero parado
Con una inflación del 2,5 %, 10.000 € debajo del colchón valen unos 7.800 € de poder de compra al cabo de diez años. No hacer nada también es una decisión, y tiene coste.
Diversifica y entiende lo que compras
No pongas todo en un solo activo, ni siquiera en el ladrillo. Y no inviertas en nada que no sepas explicar en un folio: si no entiendes de dónde sale el rendimiento, el riesgo lo estás asumiendo tú aunque no lo veas.
05 — Herramientas
Calcula antes de firmar
Todo se calcula en tu navegador: no se envía ni se guarda ningún dato. Son estimaciones orientativas para que llegues informado a la mesa, no una oferta vinculante.
Calculadora hipotecaria
Cuota mensual, intereses totales y coste real del préstamo (sistema francés).
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Cuota mensual
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Capital financiado—
Intereses totales—
Total devuelto al banco—
Coste por cada 100 € prestados—
Gastos de compra por comunidad autónoma
El ITP cambia mucho según dónde compres. Elige tu comunidad y mira el desembolso real.
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Gastos de compra estimados
—
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Precio + gastos—
Ahorro necesario con 20 % de entrada—
Calculadora de préstamo personal
Para la reforma, el mobiliario o cualquier crédito al consumo. Sencilla y sin trampas.
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Cuota mensual
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Comisión de apertura—
Intereses totales—
Coste total del crédito—
TAE aproximada—
Actualización de la renta del alquiler (IRAV e IPC)
Pon las fechas del contrato y te digo qué índice te toca, cuál es el último publicado en la fecha de renovación y cuánto puedes subir exactamente.
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Nueva renta mensual
—
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Subida mensual—
Subida en los 12 meses—
IRAV publicado por el INE → · Variación del IPC entre dos meses (INE) → · Calculadora oficial del Ministerio de Vivienda →
Simulador · Nuevo
¿Qué hago con mi piso?
Seguir alquilando, bajar la renta, cambiar de inquilino, temporada, habitaciones o vender: compara lo que te deja cada opción a 10 años con el IRPF y los decretos de vivienda 2026, y cambia el escenario de la votación con un clic.
Abrir el simulador → Estudio gratuito · Colaborador¿Qué hipoteca te darían a ti?
Estudio hipotecario gratis y al momento con hipotecas.me (intermediario inscrito en el Banco de España): viabilidad, cuota y qué bancos de 40 encajan con tu perfil. Enlace de colaboración: si contratas, Dotoku Homes puede recibir una comisión sin coste extra para ti; hipotecas.me cobra honorarios solo si te conceden la hipoteca.
Hacer el estudio gratis → Descarga · ExcelHoja de cálculo de rentabilidad inmobiliaria
Rentabilidad bruta, neta, cash-flow mensual y retorno sobre el capital invertido. Rellenas ocho casillas y te da tus números. Compatible con Excel, Numbers y Google Sheets.
Descargar hoja de cálculo → Herramienta · NuevaAnalizador de oportunidad
¿Es buena inversión ese piso? Alquiler real de la zona con datos oficiales, rentabilidad, cashflow tras hipoteca e IRPF, e informe en PDF.
Abrir el analizador → Calculadora · Nueva¿Cuánta hipoteca puedo pedir?
Con tus ingresos, tus deudas y tus ahorros, calcula el precio máximo de vivienda, la hipoteca y la cuota que te aprobaría un banco, y te dice qué te limita más.
Abrir la calculadora → Calculadora · NuevaAmortizar: ¿cuota o plazo?
Si vas a adelantar dinero al banco, compara cuánto ahorras en intereses reduciendo la cuota o reduciendo los años que te quedan.
Abrir la calculadora → Calculadora · NuevaPlusvalía municipal
Si vas a vender, calcula el impuesto municipal por los dos métodos que permite la ley y paga el que te sale más barato.
Abrir la calculadora → Calculadora · NuevaIRPF al vender un piso
Cuánto pagas a Hacienda por la ganancia al vender tu vivienda: amortizaciones si estuvo alquilada, exención por reinversión y para mayores de 65.
Abrir la calculadora → Descarga · WordModelo de recibo de pago de alquiler
Plantilla lista para rellenar: datos del arrendador y del inquilino, periodo, concepto, importe y forma de pago. Incluye la nota legal que explica por qué un particular emite recibo y no factura.
Descargar modelo en Word → Descarga · WordModelo de contrato de arras
Arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil, con las once cláusulas habituales: precio, señal, plazo para la escritura, gastos, cargas y condición de financiación. Los huecos que debes rellenar van marcados en rojo.
Descargar modelo en Word → Descarga · PDFChecklist de compra de vivienda para inversión
74 comprobaciones ordenadas por el momento en que tocan: antes de visitar, la visita, la comunidad, el registro, los números y la puesta en alquiler. Con las banderas rojas que obligan a parar. Imprímela y llévala a la visita.
Descargar checklist en PDF →Normativa legal en materia de vivienda
Textos consolidados oficiales. Enlazo siempre a la fuente, nunca a un resumen de terceros.
Ley 29/1994Arrendamientos Urbanos (LAU)
Ley 12/2023Derecho a la vivienda
Ley 49/1960Propiedad Horizontal
Ley 5/2019Contratos de crédito inmobiliario (LCCI)
RDL 7/2015Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
RDL 1/1993Transmisiones Patrimoniales y AJD
CatastroSede electrónica
RegistroColegio de Registradores
Agencia TributariaSede electrónica
06 — Preguntas que puedes hacerme
Pregunta sin miedo
No hay preguntas tontas en inversión inmobiliaria: hay preguntas que nadie se atrevió a hacer y contratos que se firmaron igual. Estas son las que más me llegan.
Hazme la tuya →¿Con cuánto dinero puedo empezar a invertir en inmuebles?
Depende de la plaza, pero la regla práctica es: entrada del 20 % más entre un 10 y un 14 % de gastos. Sobre un piso de 100.000 € hablamos de unos 32.000 € de ahorro, más el colchón de seguridad. Si alguien te dice que se puede sin dinero, pregúntale quién asume el riesgo cuando algo sale mal.
¿Qué rentabilidad es «buena» hoy en España?
La media bruta nacional ronda el 8 % (pisos.com, julio 2026), pero lo que importa es la neta. Por debajo del 4 % neto la operación tiene que justificarse por otra vía (revalorización esperada, uso propio futuro, patrimonio). Por encima del 7 % neto, sospecha y revisa: normalmente hay un riesgo escondido en la zona, el estado o el inquilino.
¿Mejor piso para alquilar entero, por habitaciones o turístico?
Cada modelo es un negocio distinto con normativa, dedicación y riesgo distintos. El alquiler tradicional es el más pasivo y el más protegido legalmente; habitaciones y turístico dan más rentabilidad a cambio de gestión intensiva y de un marco normativo que está cambiando comunidad por comunidad. Elige según el tiempo que puedas dedicar, no según el porcentaje que has visto en un vídeo.
¿Fijo, variable o mixto en 2026?
Con el euríbor cerca del 3 % no hay respuesta universal. Depende de tu horizonte, de tu capacidad de aguantar una subida y del diferencial concreto que te ofrezcan. Con formación acreditada LCCI, lo que puedo hacer es enseñarte los tres escenarios con tus números, no venderte uno.
¿Cómo selecciono un inquilino sin meter la pata?
Nóminas y vida laboral, ratio de esfuerzo por debajo del 35 %, referencias del casero anterior y una conversación cara a cara. Y trato de igual a igual: el contrato claro, el piso en condiciones y las respuestas rápidas evitan el 90 % de los conflictos.
¿Merece la pena comprar para reformar y vender?
Sí, si el margen aguanta un sobrecoste del 20 % en obra y tres meses más de plazo. Si el negocio solo funciona con el presupuesto exacto y la venta rápida, no es una inversión: es una apuesta.
¿Qué impuestos pago cada año por tener un piso alquilado?
IBI, tasa de basuras si tu municipio la cobra aparte, y en el IRPF los rendimientos del capital inmobiliario, donde puedes deducir intereses, IBI, comunidad, seguro, reparaciones y amortización. La reducción por alquiler de vivienda habitual varía según el caso y la zona; conviene revisarla cada año.
¿Puedes ayudarme con mi operación concreta?
Sí. Escríbeme con los números y te digo lo que veo, incluido «no lo hagas» si es lo que toca. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
07 — Asesoramiento gratuito
Cuéntame tu operación
Cómo funciona
- Me escribes con tu situación: qué quieres comprar, alquilar o vender, y con qué números.
- Lo reviso personalmente. No hay bots ni plantillas: lo leo yo.
- Te respondo en 48–72 h con mi lectura honesta de la operación, lo que veo bien y lo que veo mal.
- Tú decides. Sin compromiso, sin llamadas de seguimiento y sin venderte nada que no necesites.
Qué no es esto: no es asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado en el sentido regulado, ni una recomendación de inversión. Es la opinión informada de alguien que lleva desde 2002 haciendo esto, para que llegues mejor preparado a tu profesional de confianza.