Alquiler · 31 de octubre de 2026

Mi inquilino no paga: qué hacer paso a paso en 2026 (desahucio por impago)

Que un inquilino deje de pagar es el miedo número uno de cualquier propietario, y con razón: en 2025 hubo en España 18.317 lanzamientos por impago del alquiler, el 72 % de todos los desahucios, según el Consejo General del Poder Judicial. La buena noticia es que hacer las cosas en orden desde el primer mes ahorra meses de juicio y bastante dinero.

1. Los primeros días: averigua qué pasa

No todos los impagos son iguales. Un despiste, un retraso de nómina o un problema bancario se arreglan con una llamada. Habla con el inquilino, por escrito si puedes (correo o mensaje), y pregunta qué ocurre y cuándo va a pagar. Si propone un aplazamiento razonable, déjalo por escrito con fechas e importes.

Si tienes seguro de impago, avísalo ya: casi todas las pólizas fijan un plazo para comunicar el siniestro y algunas exigen que no se haya acumulado más de una mensualidad. Lo explicamos en el artículo sobre el seguro de impago.

2. El burofax: requerimiento de pago y propuesta de acuerdo

Si no hay solución, envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo (o un requerimiento notarial). Debe incluir:

• Las mensualidades y cantidades que se deben, con sus fechas.
• La petición de pago en un plazo concreto y la cuenta donde hacerlo.
• Una propuesta para resolverlo sin juicio: un calendario de pagos, una salida pactada de la vivienda en una fecha, o una quita parcial si deja la casa libre.

Ese burofax sirve para dos cosas:

• Impide la enervación. El inquilino puede parar un desahucio por impago pagando todo lo que debe antes del juicio, pero solo una vez y solo si no le has requerido el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Con el burofax, si no paga, ya no podrá enervar.
• Acredita el intento de negociación. Desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (Ley Orgánica 1/2025): negociación directa, conciliación, mediación u oferta vinculante confidencial. Si la otra parte no contesta en 30 días naturales desde que recibe la propuesta, la negociación se da por terminada sin acuerdo y ya puedes demandar.

3. La demanda de desahucio y reclamación de rentas

Se tramita como juicio verbal en el juzgado de primera instancia del lugar de la vivienda. En la práctica necesitarás abogado y procurador. Las personas físicas no pagan tasa judicial. En la misma demanda se pide recuperar la vivienda y cobrar las rentas debidas y las que se vayan acumulando.

Desde la Ley de vivienda de 2023, la demanda tiene que decir si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor. Si eres gran tenedor y el inquilino está en situación de vulnerabilidad, antes hay que pasar por un procedimiento de conciliación o intermediación con las administraciones.

Una vez admitida, el juzgado requiere al inquilino para que en 10 días pague (si puede enervar), deje la vivienda o se oponga. Si no hace nada, se dicta el desahucio sin juicio y se fija la fecha del lanzamiento. Si se opone, hay vista y sentencia. El lanzamiento, el día que la comisión judicial recupera la vivienda, suele llegar uno o dos meses después de la sentencia.

4. Cuánto tarda de verdad

No hay una estadística oficial de duración media. Las estimaciones publicadas en 2026 hablan de entre 6 y 18 meses desde la demanda, con medias de 8 a 12: menos si el inquilino se va al recibir la demanda o no se opone, y bastante más en juzgados saturados o si se suspende por vulnerabilidad. A eso hay que sumar los meses de impago antes de demandar.

5. Vulnerabilidad: cuándo se puede suspender el desahucio

Hay dos regímenes que conviene distinguir:

• La suspensión ordinaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si los servicios sociales informan de que el inquilino es vulnerable, el juez puede suspender el lanzamiento hasta 2 meses si el propietario es una persona física, o hasta 4 meses si es una empresa.
• El régimen extraordinario del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2030. Para inquilinos vulnerables sin alternativa de vivienda, permite suspender el desahucio mientras la Administración no ofrezca una vivienda digna, con revisión cada 12 meses y un máximo de 3 años cuando el propietario es un particular. Crea además una enervación extraordinaria: la Administración tiene dos meses para ofrecer otra vivienda o pagar la deuda; si no lo hace, asume la posición del inquilino deudor. El decreto prevé compensar al propietario, pero cómo se financiarán las rentas futuras depende de un desarrollo posterior.

Si eres una persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del inquilino no basta para aplicar ese régimen extraordinario; puede seguir aplicándose la suspensión ordinaria si concurren otras circunstancias que valore el juzgado.

Importante: el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente en la primera mitad de noviembre. Un decreto parecido, aprobado el 29 de septiembre, no superó la votación del Congreso el 2 de octubre y quedó derogado. Actualizaremos esta guía con el resultado.

6. Inquilino que no paga no es lo mismo que okupa

Quien entró con un contrato de alquiler y deja de pagar no comete un delito: es un incumplimiento civil y se resuelve con el desahucio que acabamos de ver. Los okupas, que entran sin ningún título, cometen un delito de allanamiento o de usurpación. Desde abril de 2025 esos delitos se pueden tramitar por juicio rápido. Por eso no sirve de nada llamar «okupa» a un inquilino moroso: la vía es la civil.

Y, por supuesto, nada de cambiar la cerradura, cortar los suministros o sacar sus cosas: eso puede ser un delito de coacciones aunque el inquilino deba dinero.

7. Cuánto te cuesta un impago

Las estimaciones de costes directos (abogado, procurador, burofax y cerrajero) van de unos 1.200 a 2.800 €, pero lo caro son las rentas que no cobras: con 800 € de renta y 10 meses hasta recuperar el piso, son 8.000 €, más desperfectos y el tiempo hasta volver a alquilar. La sentencia reconocerá la deuda, pero si el inquilino no tiene bienes ni nómina embargables, es difícil cobrarla.

Calcula tu caso, con y sin seguro, en nuestra calculadora del coste de un impago. Si estás pensando en vender o cambiar de estrategia, compara opciones con el simulador «¿Qué hago con mi piso?».

8. Lo que te deja deducir Hacienda

Las rentas que no cobras se pueden restar como saldo de dudoso cobro en los rendimientos del alquiler cuando el inquilino está en concurso o han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin que se haya renovado la deuda (el burofax sirve para acreditarla). Si después cobras, se declara ese año. Los honorarios del abogado, las reparaciones y la prima del seguro de impago también son gastos deducibles del alquiler; los repasamos en qué gastos del alquiler puedes deducirte.

9. Cómo prevenirlo la próxima vez

• Selecciona bien: ingresos estables (la renta no debería pasar del 30-35 % de lo que entra en casa), contrato y nóminas, y referencias del casero anterior.
• Garantías: la fianza legal de una mensualidad y, como máximo, dos mensualidades más de garantía adicional (depósito o aval bancario).
• Seguro de impago: cuesta en torno a un 3-5 % de la renta anual y cubre rentas y defensa jurídica. ¿Te compensa o es mejor un colchón propio? Lo echamos en cuentas en este artículo y en este Reel de Instagram: «¿Seguro de impago o colchón?».
• Un buen contrato: con la referencia catastral, la renta, la forma de pago y la actualización bien puestas. Tienes nuestro generador de contratos de alquiler.

El IBI es uno de esos gastos deducibles: calcula el tuyo con la calculadora del IBI y repasa quién paga el IBI en un alquiler tras el decreto de octubre de 2026.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela y te daré mi opinión.