Alquiler · 27 de octubre de 2026
¿Quién paga el IBI en un alquiler? Lo que cambia desde octubre de 2026
En corto. El IBI lo paga el propietario: es quien figura como titular el 1 de enero y a quien se lo cobra el ayuntamiento. En los contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 8 de octubre de 2026 ya no se puede pasar al inquilino (Real Decreto-ley 29/2026). En los firmados antes, solo si se pactó por escrito y con su importe anual.
Durante años, muchos contratos de alquiler han incluido una cláusula para que el inquilino pagara el IBI. La ley lo permitía con condiciones. El decreto de vivienda de octubre de 2026 ha cambiado esa regla para los contratos nuevos, y conviene tenerlo claro tanto si alquilas como si vives de alquiler.
Quién está obligado a pagar el IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto municipal que se devenga el 1 de enero de cada año. Lo debe quien es titular del inmueble ese día: normalmente, el propietario (o el usufructuario, si hay usufructo). El ayuntamiento, o el organismo provincial que recauda por él, gira el recibo a su nombre y le reclama a él si no se paga. Que la vivienda esté alquilada no cambia nada frente a Hacienda.
Otra cosa es lo que el propietario y el inquilino pacten entre ellos en el contrato. Ahí es donde ha cambiado la ley.
Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: el IBI no se puede repercutir
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre), modificó el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde su entrada en vigor, el 8 de octubre, no se puede imponer al inquilino el pago de los tributos asociados a la vivienda, salvo que el propio inquilino sea el obligado tributario. En la práctica, eso incluye el IBI.
El mismo cambio ordena otros gastos del alquiler de vivienda:
- Comunidad de propietarios: se puede pactar que la pague el inquilino solo si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, en la parte que corresponde a la vivienda según su cuota de participación, por escrito y con el importe anual.
- Gastos de gestión y de formalización del contrato (agencia, redacción del contrato): siguen siendo del propietario, y no se pueden trasladar al inquilino ni directa ni indirectamente.
- Suministros con contador (luz, agua, gas, internet): los paga el inquilino, como hasta ahora.
Ojo con la convalidación. Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en un plazo de 30 días. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, lo votará la Diputación Permanente, previsiblemente en la primera mitad de noviembre. Si lo convalida, la regla sigue; si no, quedaría derogado desde ese momento y volvería la redacción anterior para los contratos que se firmen después. Actualizaremos este artículo con el resultado.
Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026
Hasta esa fecha, el artículo 20.1 de la LAU permitía pactar que los tributos los pagara el inquilino, con dos requisitos: que el pacto constara por escrito y que fijara el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato. Si tu contrato cumple esos requisitos, la cláusula se firmó de forma válida.
El decreto no incluye una regla transitoria específica sobre estas cláusulas. La interpretación más extendida, que recoge por ejemplo la OCU, es que el pacto firmado válidamente se mantiene mientras dure ese contrato. Lo prudente es no cambiar nada por tu cuenta y revisarlo cuando toque renovar o firmar un contrato nuevo, que ya tendrá que dejar el IBI a cargo del propietario.
Si la cláusula de tu contrato no fija ningún importe («los impuestos serán por cuenta del arrendatario», sin más), no cumple lo que exigía la ley y el inquilino puede discutirla.
| Gasto | Contrato firmado desde el 8/10/2026 | Contrato firmado antes |
|---|---|---|
| IBI y otros tributos de la vivienda | Propietario (no se puede repercutir) | Propietario, salvo pacto escrito con el importe anual |
| Comunidad de propietarios | Pactable si hay propiedad horizontal, según la cuota y con el importe anual | Pactable por escrito con el importe anual |
| Agencia y formalización | Propietario | Propietario (desde 2019) |
| Luz, agua, gas e internet con contador | Inquilino | Inquilino |
¿Y la tasa de basuras?
La tasa de basuras no es el IBI. Quién la paga lo decide la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento: en unos municipios el contribuyente es quien ocupa la vivienda y en otros, el propietario. Si la ordenanza considera obligado al ocupante, la paga el inquilino; si no, sigue la regla anterior. Mira el recibo y la ordenanza de tu municipio.
Lo que significa para el propietario
Si el IBI ya no se puede repercutir, hay que contar con él al fijar la renta. Un piso con un valor catastral de 90.000 € en un municipio con un tipo del 0,766 % (el de León en 2026) paga unos 689 € al año, unos 57 € al mes. Ese coste sale de tu rentabilidad. Puedes estimar el tuyo con nuestra calculadora del IBI y meterlo en el analizador de oportunidad para ver la rentabilidad neta.
La buena noticia es que el IBI y la tasa de basuras de un piso alquilado son gasto deducible en tu declaración de la renta: se restan de los ingresos del alquiler. Lo explicamos en qué gastos del alquiler puedes deducirte.
El decreto también permite a los ayuntamientos poner recargos más altos en el IBI de las viviendas que llevan años vacías y, en zonas tensionadas, de los pisos turísticos (hasta el 150 % de la cuota si el titular tiene cuatro o más). Esos recargos solo se cobran si la ordenanza municipal los recoge, y siempre los paga el propietario.
¿Y si vendes el piso a mitad de año?
El recibo de ese año es del vendedor, porque era el titular el 1 de enero. Pero el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016) admite que el vendedor reclame al comprador la parte proporcional al tiempo que este va a ser propietario, aunque no se haya pactado, salvo que el contrato diga otra cosa. Lo habitual es dejarlo resuelto en la escritura. La calculadora del IBI te hace el reparto por días.
Si vas a firmar un contrato ahora
- Deja el IBI a cargo del propietario. Nuestro generador de contratos de alquiler ya lo hace así.
- Si se pacta la comunidad, escribe el importe anual y que corresponde a la cuota de la vivienda.
- Incluye la referencia catastral de la vivienda. Si no la tienes a mano, te contamos dónde encontrar la referencia catastral.
- Calcula la renta contando el IBI, la comunidad, el seguro y los periodos sin alquilar.
Fuentes. Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), que modifica el artículo 20 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), artículos 61, 63 y 75. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 15 de junio de 2016 sobre la repercusión proporcional del IBI en la compraventa. OCU, «Cambios legales que afectan a los alquileres y a la vivienda» (19 de octubre de 2026). Tipo del IBI de León en 2026: ordenanza fiscal municipal, recopilada por guiafiscal.es.
Aviso. Artículo de divulgación actualizado el 26 de octubre de 2026, no asesoramiento jurídico ni fiscal. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación. Para un contrato concreto, consulta con un abogado.
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José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela y te daré mi opinión.