Herramienta gratuita · Actualizada el 25 de octubre de 2026

Modelo de contrato de alquiler de vivienda 2026: genéralo gratis en Word y PDF

Rellena los datos y descarga un contrato de arrendamiento de vivienda habitual adaptado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a la Ley de vivienda de 2023 y a los cambios de octubre de 2026: actualización con el IRAV, fianza de una mensualidad, garantías con el límite legal y gastos de gestión a cargo del propietario. Lo que dejes en blanco sale en rojo para completarlo a mano. Es gratis, sin registro y sin pedir email: el contrato se crea en tu navegador y no se envía a ningún sitio.

Qué cambia en el contrato de alquiler en 2026

El contrato de vivienda habitual se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, con los cambios de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. En octubre de 2026 el Gobierno aprobó dos decretos-ley que la tocan de nuevo, y los dos están pendientes de convalidación: la Diputación Permanente del Congreso tiene previsto votarlos el 12 de noviembre.

• Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre: la subida anual nunca puede superar el IRAV (y si el contrato no dice qué índice se aplica, se usa el IRAV); la garantía adicional a la fianza no puede pasar de dos mensualidades; no se puede exigir al inquilino un seguro de impago; los gastos de gestión y de formalización del contrato son siempre del propietario, y los alquileres de temporada pasan a tener un máximo de 12 meses y una causa real.
• Real Decreto-ley 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre si se convalida: cambia las prórrogas del artículo 10 de la LAU. Cumplidos los 5 años (7 si el propietario es una empresa), el contrato se prorrogaría otros 5 o 7 si nadie avisa; el propietario tendría que avisar con 6 meses y, si no renueva sin una causa de las que prevé la norma, indemnizar al inquilino.

Por eso este modelo no copia plazos que pueden cambiar en unas semanas: en la duración y en la actualización remite a la LAU «en la redacción vigente en cada momento». Así sigue siendo válido tanto si los decretos se convalidan como si decaen.

Las cláusulas, explicadas

• Duración. Puedes pactar la que quieras, pero si es inferior a 5 años (7 si el propietario es una sociedad), el inquilino puede seguir año a año hasta llegar a ese mínimo. Él sí puede no renovar, avisando con 30 días. El propietario solo puede recuperar antes la vivienda para vivir él o su familia directa si lo pone expresamente en el contrato (art. 9.3) y ha pasado el primer año.
• Renta. Se paga por meses adelantados, normalmente en los siete primeros días, y el propietario no puede pedir más de un mes por adelantado. Con transferencia, el justificante del banco sirve de recibo; si cobras en mano, usa nuestro modelo de recibo de alquiler.
• Actualización. Solo se sube la renta si el contrato lo dice. Lo más sencillo y seguro es el IRAV, que es el límite legal. Calcula cada año la subida exacta con la calculadora de subida del alquiler, que además te prepara la carta para comunicársela al inquilino.
• Fianza y garantías. La fianza es de una mensualidad y hay que depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma. Encima se puede pedir una garantía adicional (depósito o aval) de hasta dos mensualidades. Nada más: ni más meses, ni un seguro de impago a cargo del inquilino. Si quieres protegerte del impago, el seguro lo contrata y lo paga el propietario; lo explicamos en nuestro artículo sobre el seguro de impago.
• Gastos. La agencia y la formalización del contrato las paga el propietario. El IBI y la comunidad se pueden pasar al inquilino si se pacta por escrito con su importe anual. Los suministros con contador (luz, agua, gas, internet) los paga el inquilino.
• Reparaciones. Las necesarias para que la casa sea habitable son del propietario; las pequeñas por el uso diario, del inquilino. Ninguno puede hacer obras que cambien la vivienda sin permiso del otro por escrito.
• Irse antes de tiempo. El inquilino puede marcharse a partir del sexto mes avisando con 30 días. Solo hay que indemnizar al propietario si el contrato lo prevé: un mes por cada año que falte, en proporción.
• Zona tensionada. Si la vivienda está en una zona declarada, la renta inicial tiene límites y el contrato debe reflejar la renta del contrato anterior. Marca la casilla y el generador añade el párrafo correspondiente.

Antes de firmar

• Pide el DNI o NIE de todos los firmantes y comprueba que coinciden con el contrato.
• Ten preparado el certificado de eficiencia energética: es obligatorio entregar una copia.
• Haz un inventario con fotos fechadas y que lo firmen las dos partes, sobre todo si la vivienda está amueblada.
• Firma dos ejemplares (uno por cada parte, tres si hay dos inquilinos) y rubrica todas las hojas.
• Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma, en el plazo que marque su normativa.
• Si vas a invertir en otra vivienda para alquilar, calcula antes su rentabilidad con el analizador de oportunidad o mira el precio del alquiler en tu municipio.

Preguntas frecuentes

¿Este modelo de contrato de alquiler sirve en toda España?

Sí, para alquilar una vivienda como residencia habitual del inquilino, que es lo que regula la LAU en todo el territorio. Lo que cambia según la comunidad autónoma es dónde se deposita la fianza y si hay zonas tensionadas declaradas. Para un alquiler de temporada, de habitaciones o de local hace falta otro contrato.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda en 2026?

Lo que pacten las partes, pero el inquilino tiene derecho a quedarse como mínimo 5 años (7 si el propietario es una empresa) mediante prórrogas anuales obligatorias. Después hay una prórroga tácita, cuya duración depende de que se convalide o no el Real Decreto-ley 28/2026: hoy es anual hasta 3 años más, y con el decreto pasaría a 5 o 7 años.

¿Cuánto se puede subir el alquiler cada año?

Solo lo que diga el contrato y nunca más que el IRAV publicado por el INE. Si el contrato no prevé la actualización, la renta no sube. Puedes calcular la cifra exacta con nuestra calculadora de subida del alquiler.

¿Cuánta fianza se puede pedir?

Una mensualidad de fianza legal y, como mucho, otras dos mensualidades de garantía adicional (en depósito o con aval bancario). No se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago.

¿Hay que pagar impuestos por firmar el contrato?

No: el alquiler de vivienda habitual está exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El propietario sí tributa por la renta en su IRPF, y puede aplicar reducciones que dependen de la fecha del contrato y de la zona; lo explicamos en la fiscalidad del alquiler en 2026.

¿Tengo que registrar el contrato?

No es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero sí depositar la fianza en el organismo autonómico. El registro único de arrendamientos que se creó en 2025 es para alquileres turísticos y de temporada, no para la vivienda habitual.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela y te daré mi opinión.