Inversión · 27 de octubre de 2026
Valor catastral: qué es, cómo consultarlo y en qué impuestos influye
El valor catastral es el valor que la Administración da a tu inmueble para calcular impuestos. No es lo que vale en el mercado ni lo que pagaste por él: suele ser bastante más bajo. Pero de él dependen el IBI de cada año, la plusvalía municipal cuando vendes y parte de tu declaración de la renta.
Qué es y cómo se calcula
Lo fija el Catastro a partir de las ponencias de valores de cada municipio, unos estudios que asignan valores al suelo de cada zona y a cada tipo de construcción. El valor catastral de un inmueble es la suma de dos partes:
- Valor del suelo: depende de la ubicación y de lo que se puede construir en la parcela.
- Valor de la construcción: depende de la superficie, la calidad, el uso y la antigüedad del edificio.
La ley prohíbe que supere el valor de mercado y, para que quede siempre por debajo, el Catastro aplica un coeficiente de referencia al mercado de 0,5: el objetivo es que ronde la mitad del precio de mercado en el momento de la ponencia. Como muchas ponencias tienen años, en bastantes municipios el valor catastral está muy por debajo de esa mitad. Entre revisiones, el Estado puede aplicar cada año coeficientes de actualización a los municipios que lo piden.
Cómo saber el valor catastral de tu vivienda
- En el recibo del IBI. Aparece el valor catastral y, casi siempre, desglosado en suelo y construcción. También la base liquidable, que puede ser menor si el municipio revisó sus valores hace poco.
- En la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es), en el apartado de consulta de tus inmuebles, identificándote con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. Desde ahí puedes descargar gratis un certificado catastral con el valor.
- En una Gerencia del Catastro o en un Punto de Información Catastral de tu ayuntamiento, en persona.
El valor catastral es un dato protegido: no lo puede ver cualquiera. Lo consulta el titular y, según la Sede del Catastro, también quien tenga su autorización por escrito, los herederos sobre los bienes del fallecido y quien tenga un derecho real o de arrendamiento sobre el inmueble, entre otros. La referencia catastral, en cambio, es pública; te contamos cómo consultarla gratis.
En qué impuestos influye
- IBI. Es su base. El ayuntamiento multiplica el valor catastral (o la base liquidable) por su tipo de gravamen, que en vivienda va en general del 0,4 % al 1,10 %. Calcula el tuyo con la calculadora del IBI.
- Plusvalía municipal. Al vender o heredar, el método objetivo usa el valor catastral del suelo. Tienes la calculadora de plusvalía municipal.
- IRPF: imputación de rentas. Si tienes una vivienda que no es la habitual y no está alquilada (una segunda residencia, un piso vacío), Hacienda te imputa una renta del 2 % de su valor catastral, o del 1,1 % si el valor se revisó en los últimos diez años, que tributa en tu base general.
- IRPF: amortización del alquiler. Si alquilas, puedes deducir cada año el 3 % del valor de la construcción. Para separar suelo y construcción se usa la proporción que da el valor catastral. Lo explicamos en los gastos deducibles del alquiler.
- Impuesto sobre el Patrimonio, donde se aplica, y algunas tasas y ayudas que lo usan como referencia.
Desde 2022, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el de sucesiones y donaciones ya no usan el valor catastral, sino el valor de referencia.
Valor catastral, valor de referencia y valor de mercado
| Valor | Qué es | Para qué sirve | Quién puede verlo |
|---|---|---|---|
| Catastral | Valor administrativo del suelo y la construcción, en torno a la mitad del mercado cuando se fijó | IBI, plusvalía municipal, IRPF (imputación y amortización), Patrimonio | El titular y algunos interesados |
| De referencia | Valor que el Catastro calcula cada año con las compraventas reales ante notario, con un factor de minoración de 0,9 | Base mínima del ITP, actos jurídicos documentados y sucesiones y donaciones | Cualquier persona que se identifique |
| De mercado | El precio que se paga de verdad en una compraventa | Comprar y vender | Lo marca cada operación |
| De tasación | El que calcula una sociedad de tasación homologada | Hipotecas | Quien encarga la tasación |
El valor de referencia importa sobre todo si vas a comprar: si pagas menos que ese valor, el ITP se calcula sobre el valor de referencia. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro identificándote con tu DNI o NIE, con Cl@ve o con certificado digital, aunque no seas el propietario, y descargar el certificado. Si crees que está mal, se puede discutir al presentar o después de presentar la autoliquidación del impuesto.
Un ejemplo con números
Un piso con un valor catastral de 90.000 € (36.000 € de suelo y 54.000 € de construcción):
- IBI con un tipo del 0,6 %: 540 € al año.
- Si es una segunda vivienda vacía y el valor no se ha revisado en diez años, te imputan en el IRPF un 2 %: 1.800 € que se suman a tu base general.
- Si lo alquilas, la construcción supone el 60 % del valor catastral, y ese porcentaje es el que se aplica a tu precio de compra para calcular la amortización deducible.
Si crees que tu valor catastral está mal
Hay dos situaciones distintas:
- Los datos físicos son erróneos (la superficie, el uso, la antigüedad o la calidad no coinciden con la realidad). Puedes pedir la subsanación de discrepancias en la Sede del Catastro, gratis y aportando pruebas. Si se corrige, cambia el valor.
- No estás de acuerdo con el valor en sí. Los valores que resultan de una ponencia nueva se notifican a cada titular y se pueden recurrir en el plazo que indica la notificación (recurso de reposición o reclamación económico-administrativa). Pasado ese plazo, es mucho más difícil.
Fuentes. Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004), artículos 22 a 32 (valor catastral) y 51 a 53 (datos protegidos). Orden EHA/1213/2005 (coeficiente de referencia al mercado de 0,5). Ley 11/2021 y Orden HFP/1104/2021 (valor de referencia y factor de minoración de 0,9). Ley 35/2006 del IRPF, artículo 85 (imputación de rentas inmobiliarias). Sede Electrónica del Catastro, «Productos y servicios catastrales» (consultado el 26 de octubre de 2026).
Aviso. Artículo de divulgación actualizado el 26 de octubre de 2026, no asesoramiento fiscal. País Vasco y Navarra tienen su propio catastro y normas propias.
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José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela y te daré mi opinión.