Hipotecas · 21 de octubre de 2026 · 9 min de lectura

Aval ICO para jóvenes en 2026: cómo comprar tu primera vivienda sin tener ahorrado el 20 % de entrada

Para comprar un piso de 200.000 € con una hipoteca normal necesitas tener ahorrados unos 60.000 €: el 20 % de entrada que el banco no financia y alrededor de un 10 % de impuestos y gastos. Para la mayoría de los menores de 36 años esa cifra es el verdadero muro, no la cuota mensual.

El aval ICO para la primera vivienda existe precisamente para saltar ese muro. El Estado se pone como garante de una parte del préstamo y el banco puede prestar hasta el 100 % del precio. En junio de 2026 se ampliaron los límites de ingresos y patrimonio, y la línea sigue abierta hasta el 31 de diciembre de 2027. En este artículo te explico quién puede pedirlo, cuánto te ahorra de verdad y la parte que casi nadie cuenta: lo que el aval no hace por ti.

Qué es el aval ICO, en una frase

Es una garantía pública que cubre hasta el 20 % del préstamo hipotecario (hasta el 25 % si la vivienda tiene una calificación energética de D o mejor). Con ese aval, el banco asume el riesgo de financiar por encima del 80 % habitual y puede llegar al 100 % del precio de compra o de la tasación, el menor de los dos.

• Lo gestiona el ICO por cuenta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, pero no se pide al ICO: se solicita en el banco donde firmas la hipoteca, que tiene que estar adherido a la línea.
• Es gratuito para el comprador y para el banco.
• No es una subvención ni un préstamo aparte: tú devuelves toda la hipoteca, como cualquier otra. El aval solo responde ante el banco si tú no pagas.
• Plazo: la hipoteca tiene que firmarse antes del 31 de diciembre de 2027.

Quién puede pedirlo (requisitos de 2026)

Hay dos perfiles: jóvenes de hasta 35 años (cumplidos como máximo el día de la firma) y familias con menores a cargo, sin límite de edad. Si compráis dos personas, las dos tienen que cumplir los requisitos.

• Primera vivienda: no puedes ser propietario de otra vivienda (hay excepciones, como una parte heredada o la vivienda que se queda tu expareja tras un divorcio).
• Vivienda habitual y permanente, nueva o de segunda mano, en España. No vale la compra sobre plano.
• Residencia legal en España durante los dos últimos años, de forma continuada.
• Patrimonio neto de hasta 150.000 € por comprador (antes eran 100.000 €; el cambio rige desde el 19 de junio de 2026).
• No figurar en ficheros de morosidad cuando se firma.
• Ingresos y precio de la vivienda por debajo de los límites de las dos tablas siguientes.

Límite de ingresos según tu provincia

Desde junio de 2026 el tope de ingresos ya no es el mismo en toda España: depende de la provincia y se mide en veces el IPREM. Son ingresos brutos anuales por comprador; si compráis dos, se suman los dos límites.

Cada hijo menor a cargo suma 0,3 veces el IPREM (unos 2.520 € más) y las familias monoparentales pueden ver su límite elevado un 70 %.

Precio máximo de la vivienda por comunidad

Cuánto te ahorra de verdad: un ejemplo en León

Laura tiene 29 años, cobra 30.000 € brutos al año y quiere comprar un piso de segunda mano de 200.000 € en León. Está por debajo del límite de precio de Castilla y León (250.000 €) y de ingresos de la provincia (37.800 €). Calculamos los gastos de compra en un 10 % (impuesto, notaría, registro, gestoría y tasación) y un tipo fijo orientativo del 3 % a 30 años.

El aval le permite comprar con 30.000 o 40.000 € menos ahorrados, es decir, varios años antes. Los gastos, eso sí, los tiene que poner igualmente: el aval no los cubre y el banco no los financia.

Lo que el aval no hace por ti

Aquí está la letra pequeña que conviene tener clara antes de ilusionarse:

• No te hace más solvente. El banco sigue estudiando tu operación como cualquier otra. Con 30.000 € brutos, Laura ingresa unos 1.950 € netos al mes. Los bancos no suelen aceptar que la cuota pase del 30–35 % de los ingresos, unos 680 € como máximo. Con una cuota de 801 € es probable que le digan que no sola; comprando en pareja, con dos sueldos parecidos, la cuota se queda en torno al 20 % y la operación encaja con holgura.
• No mejora el tipo de interés. Cada banco fija libremente sus condiciones. Financiar más significa pagar más intereses: en el ejemplo, los 30.000 € extra cuestan unos 15.500 € más a lo largo de 30 años.
• No todos los bancos adheridos lo ofrecen con las mismas ganas. Hay más de 65 entidades adheridas, pero algunas solo llegan al 90 % o exigen muchas vinculaciones (seguros, nómina, plan de pensiones). Comparar es obligatorio.
• Los plazos se alargan. El banco tiene que tramitar el aval con el ICO, y en el primer semestre de 2026 la firma de nuevos avales estuvo frenada por un trámite administrativo, resuelto con la adenda publicada en el BOE el 2 de julio. Cuenta con unas semanas más que en una hipoteca normal.

El aval ICO resuelve el problema de la entrada, no el de los ingresos. Si la cuota no te cabe en el sueldo, ningún aval te va a conceder la hipoteca.

Cómo se pide, paso a paso

• 1. Comprueba que cumples los requisitos de edad (o hijos), primera vivienda, ingresos, patrimonio y precio de tu comunidad.
• 2. Calcula cuánta hipoteca te pueden dar con tus ingresos, antes de enamorarte de un piso. Puedes hacerlo con nuestra calculadora de cuánta hipoteca puedo pedir.
• 3. Ten ahorrados los gastos de compra. Calcula los de tu comunidad con la calculadora de gastos de compra.
• 4. Pide ofertas a varios bancos adheridos y pregunta expresamente por la línea de avales del ICO para la primera vivienda. Compara TAE, vinculaciones y hasta qué porcentaje financian.
• 5. Tasación, oferta vinculante (FEIN) y firma ante notario. El aval se formaliza a la vez que la hipoteca.

Antes de elegir, decide también si te conviene un tipo fijo, variable o mixto: lo explicamos en hipoteca fija, variable o mixta en 2026.

Dos consejos que te pueden ahorrar dinero

• Mira las ayudas de tu comunidad autónoma. Muchas tienen tipos reducidos del impuesto de transmisiones para jóvenes o primera vivienda, y algunas tienen sus propios avales compatibles con el del ICO. Pueden recortar varios miles de euros de los gastos.
• Una vivienda eficiente amplía el aval. Con certificado energético D o mejor la cobertura sube al 25 %, y el banco tiene más margen para financiarte el 100 %.

¿Merece la pena?

Si cumples los requisitos, tienes unos ingresos estables que soportan la cuota y lo único que te frena es la entrada, el aval ICO es probablemente la mejor herramienta pública para comprar tu primera vivienda hoy. Te adelanta la compra varios años a cambio de pagar algo más de intereses. Si lo que no te cuadra es la cuota, el aval no lo arregla: en ese caso conviene seguir ahorrando, buscar un piso más barato o comprar en pareja.

La línea tiene presupuesto de sobra: hasta finales de 2025 se habían firmado algo más de 10.000 operaciones, muy lejos de las 50.000 viviendas previstas. No hace falta correr, pero sí llegar preparado a 2027.

José A. Ramos · Dotoku Homes · ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntamela, la primera consulta es gratuita.